摘要：我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入，为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用，但同时也产生了一些负面影响，如金融风险加剧，消费者权益受侵害等现象。因此，我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，给购房者带来难以估量的经济损失，因此，我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
（一）概念
商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
（二）特征
1．商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2．商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3．我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。
（一）商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
（二）因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
（三）商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
（一）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。
（二）建立开发商信息披露制度
在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
（三）建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
并且指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
（四）其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之，商品房预售制度自实施以来，对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用，应当在立法上予以肯定，只有对该制度从多方面进行完善，才能真正保护购房者的利益，抑制开发企业的不法或违约行为，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
〔1〕雷兴虎，蔡科云．中国商品房预售制度的存与废一兼谈我国房地产法律制度的完善[J]．法学评论，2008，(1)．
〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009（04）.
〔3〕温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会,2011（01）（上）.
〔4〕吴?t.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究,2011（03）.
伊犁州产品质量检验所 赵研
兰州市政府投资项目跟踪审计暂行规定
甘肃省兰州市人民政府
兰州市政府投资项目跟踪审计暂行规定
第一章 总 则
第一条 为了加强对政府投资项目的审计监督，规范建设行为,提高投资效益，根据《中华人民共和国审计法实施条例》、《审计机关国家建设项目审计准则》、《兰州市国家建设项目审计监督办法》等法规、规章的有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市政府投资项目的跟踪审计监督。
本规定所称政府投资项目跟踪审计，是指审计部门对政府投资项目的前期准备阶段、建设实施阶段和竣工交付阶段进行全过程的审计监督。
本规定所称政府投资项目，是指使用财政预算资金（含国债资金）、政府专项资金、政府统一借贷资金的建设项目以及其他政府投资项目。
第三条 市审计部门主管本市政府投资项目跟踪审计工作，负责本规定的组织实施。县、区审计部门按照市审计部门和县、区人民政府的统一安排和部署，负责有关政府投资项目的跟踪审计工作。
发展改革、建设、财政、规划、国土资源等相关部门应当在各自职责权限范围内，协同配合作好政府投资项目跟踪审计工作。
政府投资项目实施法人单位和与之有关的勘察、设计、施工、监理等单位，应当接受审计部门的审计监督，配合作好审计工作。
第四条 政府投资项目跟踪审计实行计划管理。
市审计部门应当按照市人民政府和上级审计部门的要求，编制全市政府投资项目跟踪审计计划，报请市人民政府批准后组织实施。
经市人民政府批准的政府投资项目跟踪审计计划，市审计部门应当自批准之日起15日内抄送市发展改革、建设、财政、规划、国土资源等部门和与之相关的项目实施法人单位。
第五条 审计部门对政府投资项目进行跟踪审计时，建设单位为被审计单位。
审计部门对勘察、设计、拆迁、施工、监理、采购等相关单位与政府投资项目直接有关的财务收支情况进行审计时，该单位为被审计单位。
第六条 审计部门依照法律、法规、规章规定的职权和程序，对政府投资项目独立行使审计监督权。
进行政府投资项目跟踪审计，应当遵循全面审计与突出重点相结合和客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密的原则。
第七条 审计部门可以根据政府投资项目跟踪审计的具体情况和实际需要，组织和聘请其他专业技术人员参与审计。
聘请审计人员所需的审计经费，按被审计项目总投资的0．5%的比例提取。
审计经费列入项目建设成本。
第二章 审计内容
第八条 对政府投资项目的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）概算编制及基本建设程序执行情况；
（二）资金来源及使用情况；
（三）项目建设实施情况；
（四）设备、材料和其他物资采购情况；
（五）建设项目竣工交付情况。
第九条 对政府投资项目的概算和基本建设程序执行情况的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）建设项目概算编制的建设规模和建设标准是否与批复的设计文件相符，有无超规模、超标准和高估冒算的问题，概算编制是否严格执行了国家有关概算的编制规定和费用标准；
（二）建设项目建议书、可行性研究报告、初步设计、概算批复、环境影响评估报告、地震安全性评价报告、建设规划及施工许可文件、环保及消防批准文件、项目设计及设计图审核文件等相关审批文件是否齐全；
（三）建设项目征地、拆迁补偿费是否符合有关规定和标准，有无弄虚作假、擅自扩大拆迁范围、提高或者降低补偿标准以及损害拆迁人和被拆迁人的利益等问题；
（四）建设项目勘查、设计、施工、监理等单位的资质；
（五）涉及项目概算和基本建设程序的其他情况。
第十条 对政府投资项目资金来源及使用情况的跟踪审计，主要包括以下内容：
(一)建设项目资金来源是否合法、合理；
(二)建设资金筹措是否与建设项目的立项文件规定相一致；
（三）建设资金是否按期到位，是否按工程进度付款；
（四）建设资金是否专户存储、专款专用，有无挤占、挪用建设项目资金等问题；
（五）建设成本核算和财务管理是否符合《国有建设单位会计制度》的要求和有利于建设项目的管理及竣工结算；
（六）建设单位管理费用的计取范围和标准是否符合有关规定和核定的比例，是否超出概算控制金额；
（七）涉及建设资金来源和使用的其他情况。
第十一条 对政府投资项目实施情况的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）建设项目有关合同与招标文件和投标文件承诺是否一致；
（二）建设项目有关合同履行过程中有无违法分包、转包工程等情况；
（三）工程设计变更、施工现场签证手续是否合规、及时、完整、真实；
（四）设计变更中的隐蔽工程及其他重大隐蔽工程、土方回填和外运的相关情况；
（五）施工合同中工程变更及额外工程内容的真实合法性，包括程序是否规范、价款是否合理等；
（六）单项工程结算资料是否及时报送相关部门；
（七）抽查直接涉及项目建设的设计、招标代理、造价咨询、监理、采购等有关情况；
（八）涉及项目实施的其他情况。
第十二条 对政府投资项目设备、材料和其他物资采购的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）设备、材料和其他物资采购的实际价格是否与订货合同、招投标资料相符；
（二）建设单位关联企业所提供设备、材料和其他物资的价格是否合理，有无从中加价、人为提高经营利润等问题；
（三）建设单位已购设备、材料和其他物资是否适用于该建设项目；
（四）主要设备、材料和其他物资的采购方式是否合法、合理；
（五）涉及设备、材料和其他物资采购的其他情况。
第十三条 对政府投资项目竣工交付阶段的跟踪审计，主要包括以下内容：
（一）竣工决算编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合法、合理；
（二）征地拆迁及各种费用支出是否真实，其分摊是否合理，有无挤占建设投资等问题；
（三）设计文件是否完成，竣工图纸与实际是否一致；
（四）甲、乙双方材料结算结果和材料差价计算是否准确，结算凭证是否合法；
（五）项目建设期间基建收入的形成和工程投资节余资金分配比例是否真实、合法；
（六）建设单位预留建设项目收尾工程投资是否真实、合法；
（七）有无拖欠工程款和拖欠工人工资等情况；
（八）建设项目投资效益情况；
（九）涉及建设项目竣工交付的其他情况。
第三章 审计方式
第十四条 审计部门对政府投资项目进行跟踪审计，主要采取下列方式：
（一）定期审计，将建设全过程划分为若干阶段进行审计或者分期实施跟踪审计；
（二）定点审计，将建设项目确定若干重点环节进行跟踪审计；
（三）驻场审计，审计部门派出审计人员进驻项目建设现场对项目进行全过程跟踪审计。
第十五条 审计部门应当将项目建设程序、合同签订、征地拆迁、安置补偿、材料采购、隐蔽工程、设计变更、工程结算和决算、资金支出等环节作为基础和重点，按照下列方法进行跟踪审计：
（一）建设项目审批程序环节，运用审阅、对比等审计方法对建设单位提供的各审批阶段资料、文件的真实性、完整性、合法性进行详细审核；
（二）征地、拆迁补偿安置环节，通过对征地拆迁补偿安置对象的走访、调查，核实相关单位是否按签订的合同、协议进行补偿安置，并通过审核相关单位的财务会计资料，检查征地、拆迁补偿安置资金是否及时到位，管理使用是否合法、合理，有无挤占、挪用等问题；
（三）工程招投标环节，审计人员通过列席相关招标、开标、评标或者比选等会议，对施工、设计、监理、供货单位招投标程序的合法性进行监督；
（四）合同签订环节，在合同形成初稿、尚未签字生效前，参与审查合同相关条款的合法性、合理性和有效性；
（五）主要设备、材料和其他物资采购环节，采用比价、询价、核对等方法，审核采购的方式是否合法、合理，采购价格是否符合市场情况，材料、设备采购的规格、型号、数量是否与合同要求相符，入库、发出、使用是否符合规定，库存是否账账相符、账实相符；
（六）隐蔽工程环节，对设计变更中的隐蔽工程及其他重大隐蔽工程的真实性进行现场计量；
（七）设计变更环节，运用现场调查、统计、咨询等方法，审核设计变更的必要性、真实性和可行性；
（八）工程结算环节，运用计算、查询、调查、测量、观察、分析等方法，审核被审计单位提供的相关合同、招投标文件、协议、会议纪要、工程施工图纸、工程变更、签证、工程量计算、单价测算、工料分析单、工程结算单等资料的合法性和真实性，并据此审定工程的实际造价；
（九）财务收支环节，采取审核、分析、计算等方法，对建设项目财务收支账册、凭证、报表、交付使用财产清单、项目节余物资清单、竣工决算报表和建设资金来源、使用、管理情况以及会计科目设置、财务核算、内控制度、投资效益进行综合审计。
第十六条 政府投资项目跟踪审计中，财务审计每季度进行一次，工程施工审计应定期或者不定期进行现场抽查。具体审计时间，由审计部门确定或者与被审计单位商定。
每项审计，都应当确定明确、具体的审计期限并按期完成，不得因审计影响政府投资项目的建设进度。
第十七条 审计部门派出的审计组应当在建设项目施工现场设立办公场所，与被审计单位建立有效的沟通机制，参加项目实施例会，收集、掌握建设项目的进展等相关情况，定期或不定期地组织工程审计专题会议。
第十八条 审计部门及其审计人员应当按照“跟踪审计、分期报告、及时反馈、督察纠正”的原则，对审计中发现的问题提出明确具体的整改意见和建议，并填制《政府投资项目跟踪审计意见单》；对单位工程或分项工程审核完毕后,应当填制《工程造价审定单》。
《政府投资项目跟踪审计意见单》和《工程造价审定单》由审计部门派出的审计组填制，经审计部门审核后，发给被审计单位。
审计部门应当将《政府投资项目跟踪审计意见单》和《工程造价审定单》同时抄送建设项目主管部门和其他相关行政主管部门。
第十九条 审计部门及其派出的审计组应当建立跟踪审计项目台账，及时登记审计时间、审计事实、发现的问题、审计意见和建议以及被审计单位的整改情况，并汇总审计成果。
第二十条 跟踪审计结束后，审计部门及其派出的审计组应当依据项目可行性研究报告中列出的有关指标，结合工程竣工后的实际情况，对该建设项目的经济效益、社会效益和环境效益作出综合性的基本评价。
第四章 审计责任
第二十一条 被审计单位在接受政府投资项目跟踪审计过程中，应当遵守下列规定：
（一）积极配合审计部门及其派出的审计组和审计人员依法履行审计职责；
（二）如实提供与审计事项有关的资料，并对所提供资料的真实性、完整性负责；
（三）签订相关合同时，应在合同形成初稿、尚未签字生效前，送审计组审计；
（四）在项目建设过程中，若有重大变更或者有严重影响工程造价等事项，应通知审计人员参加有关会议，并以书面形式说明需要变更的工程内容和施工方案；
（五）在隐蔽工程、土方回填和外运前应事先通知审计人员；
（六）对审计组出具的《政府投资项目跟踪审计意见单》中指出的问题和建议应及时进行整改；如有不同意见，应在接到《政府投资项目跟踪审计意见单》之日起3个工作日内向审计组书面提出；
（七）在支付工程进度款时，不论采取何种结算方式，都应先审计、后结算；
（八）认真落实审计决定；
（九）与审计有关的其他规定。
第二十二条 审计部门及其派出的审计组和审计人员在跟踪审计过程中，应当遵守下列规定：
（一）各项审计纪律和廉政纪律以及回避制度；
（二）做好审前调查工作，编制跟踪审计工作方案，按规定期限完成审计并保证审计质量；
（三）根据《审计准则》和《审计质量控制办法》等有关规定和要求，及时完成“审计证据”、“审计工作底稿”和“审计工作记录”；
（四）及时、准确填写《政府投资项目跟踪审计意见单》，对被审计单位提出的书面意见应自收到之日起2个工作日内给予书面答复；
（五）对合同、隐蔽工程、土方回填和外运的审计应在2个工作日内出具《政府投资项目跟踪审计意见单》；
（六）分期出具工程项目造价审定单，在被审计单位提供资料完备的情况下，应当在10个工作日内出具《造价审定单》，向被审计单位告知审定结果；
（七）根据建设项目实施进展情况，分阶段向审计部门提供概算编制及建设程序审计报告，征地、拆迁审计报告，已完成单位工程或分项工程结算报告以及竣工决算审计报告；
（八）在跟踪审计过程中，对查出的违法、违规行为及时向审计部门汇报。
第二十三条 对审计中发现的违法、违规行为，由审计部门依据相关审计法律、法规、规章的有关规定予以处罚。
审计人员违反审计规定，出现审计质量过错的，按照相关审计法律、法规、规章的有关规定和审计过错责任追究的有关规定予以处理。
第五章 附 则
第二十四条 本规定自公布之日起施行。
〖2007年1月12日 兰政发【2007】3号文件公布〗