鞍山市城镇房屋产权产籍管理办法

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鞍山市城镇房屋产权产籍管理办法

辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市城镇房屋产权产籍管理办法

(鞍山市人民政府令第37号 1995年5月22日)


第一章 总 则
第一条 为加强城镇房屋产权产籍管理,保护房产权利人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关规定,结合鞍山市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称城镇房屋产权,是指城镇房屋的所有权。本办法所称城市房屋产籍,是指城镇房屋的产权档案、地籍图纸、帐册、表卡等以及其他反映产权现状和历史情况的资料。
第三条 本办法适用于本市城市规划区内及所属市、县(市)建制镇和独立工矿区范围内各类房屋。
第四条 市、县(市)人民政府房产管理部门是城镇房屋产权产籍管理的行政主管部门,负责房屋产权登记和产权转移、变更、注销登记及典当、抵押等他项权利登记以及房籍图测绘和房产档案资料的管理工作。
第五条 房产权属实行登记发证制度。房产权属证书是房屋所有权的唯一合法凭证,由市、县(市)人民政府房产管理部门统一颁发。房产权利人依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利,任何单位和个人不得侵犯。

第二章 权属登记
第六条 在住房制度改革中,职工购买住房,须由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,并领取统一制发的产权证书。产权证书应注明产权属性,按标准价购买的住房应注明产权比例。
第七条 商品房屋预售时,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报市、县(市)人民政府房产管理部门登记备案。
商品房屋购买方须在分配进户之日起三个月内,持有关文件资料办理产权登记手续,领取《房屋所有权证》。
第八条 房产权利人应在房屋竣工后或产权变更后三个月内,到市、县(市)人民政府房产管理部门办理权属登记,填写申报登记书,并提交身份证件或法人资格证明及有关文件,没有产权来源原始证件的房屋应按有关规定区别处理,房产权利人必须提交详尽书面说明及其它有效证明材料,经审核批准后,发给《房屋所有权证》。两人或两个单位以上共有房屋,发给共同共有或按份额共有的《房屋共有权证》。
第九条 新建、翻建、改建、扩建、接层的房屋,必须在申报同时,提交建设项目计划批件、建筑许可证、土地使用证、征用土地红线图、房屋平面位置图、竣工平面图、竣工报告。
以联建形式新建的房屋还应提交协议书及产权分配的有关资料。
个人自筹建房还应提交所在单位和建房所在地街道办事处证明。
涉外企业的房屋还应提交投资、合资或独资证明及有关部门批件。
第十条 房产转让变更应同时提交《房屋所有权证》、房屋平面示意图及完纳契税凭证。
购买的房屋还应提交买卖契约。交换的房屋应提交互换协议书。赠与或遗赠房屋应提交赠与契约或遗赠证明及公证书。继承的房屋应提交遗产继承文书。分家析产的房屋应提交分家析产协议书及房屋分割平面图。调拨、兼并、接管的房屋,应提交有关部门的批准文件,固定资产清单及列入固定资产的凭证和产权移交书。
第十一条 房产典当、抵押等,须提交协议书和有关证明文件,办理他项权利登记。设定权利终止时,应办理产权变更或注销他项权利登记手续。
第十二条 建设单位或个人需要拆除房屋,必须在拆除房屋十日前,向房屋所在地市、县(市)人民政府房产管理部门提出房屋注销登记申请,并提交被拆除房屋的《房屋所有权证》、建设项目计划批件、建筑许可证、征用土地红线图、房屋定位平面图、拆迁冻结通知,办理注销登记。
因倒塌、损毁灭失的房屋,需在三个月内凭有关证明文件,办理产权注销登记。
第十三条 下列房产不得转让或典当、抵押:
(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产处理权利的;
(二)共有房产,未经其他共有人书面同意的;
(三)权属有争议的;
(四)未依法登记领取权属证书的;
(五)法律、行政法规禁止转让的。
第十四条 房产权利人可以委托代理人代为办理房屋产权登记,但必须提交房屋所有人或法人授权的委托书。
房产权利人下落不明,又无合法代理人或产权不清的房屋,由市、县(市)人民政府房产管理部门依法代管。
凡绝产的房屋,由市、县(市)人民政府房产管理部门依法接管。
第十五条 办理房屋产权登记和变更事宜所进行的核查、勘察、测量、绘图、拍照、提供档案所需要的各项费用,按有关规定执行。

第三章 产权确认
第十六条 自筹自建房屋或购买房屋所有权的单位或个人,房屋所有权归出资单位或个人所有。
因合法房屋被拆迁,由开发公司还建的房屋,其房屋所有权归原产权人所有。
凡有下列情形之一者,其房屋所有权归国家所有:
(一)用各级财政拨款、城市维护费补贴资金建造或购买的房屋及用人防经费建成的人防工程或房屋;
(二)已打入商品房成本的拆迁安置用房和公共服务配套建筑;
(三)出资人放弃房屋所有权的。
第十七条 个人以成本价购买的住房,产权归个人所有。
个人以标准价购买住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。产权比例按售房当年标准价占成本价比例确定。
第十八条 集资合作建设的房屋、有偿动迁、有偿解困安置的房屋,其个人出资部分按建筑面积每平方米达到或超过标准价的,享有部分产权。
第十九条 用各级财政拨款与其它资金混建的房屋,可在核发《房屋所有权证》时注明各自占有的面积或资金数额。
两个或两个以上单位,包括公私合资,用自有资金建设或以市场价格购买的房屋,按各自投资额确定产权比例。

第四章 产籍管理
第二十条 市、县(市)人民政府房产管理部门房屋产权产籍管理机构负责统一管理城镇房屋产籍,建立健全房产档案和房产测绘的管理制度。
第二十一条 城镇房屋的测量,应符合房屋管理和测量规范的要求,准确反映房屋的自然状况,并绘制符合规范的房籍图,为审查确认产权提供可靠依据。
第二十二条 房屋产权产籍管理部门对接收归档的房屋产籍,应做到齐全完整,及时登记、整理、鉴定,房屋产权档案应永久保存,如果发生丢失或损毁,应及时采取补救措施。产权发生异动变更时应及时做好产籍变动。

第五章 罚 则
第二十三条 凡未按照本办法进行登记领证的房屋,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。不给办理转移、变更、抵押等手续,并由市、县(市)人民政府房产管理部门责令限期补办登记,可处以10000元以下的罚款。
凡未按照本办法进行注销登记的,令其补办手续,并可处2000元以下的罚款。
第二十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第二十五条 房产行政管理人员滥用职权,玩忽职守、徇私舞弊造成不良后果的,由所在单位或上级主管部门根据情节给予行政处分,构成犯罪的,提请司法机关依法处理。

第六章 附 则
第二十六条 因房屋产权引起的纠纷,可以由当事人共同协商解决,也可以申请房地产仲裁机构仲裁或诉请人民法院裁决。
第二十七条 本办法执行中的具体问题由鞍山市房产管理局负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。原《鞍山市城镇房屋产权产籍管理办法》(鞍政发[1988]46号)同时停止执行。



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从进场费、买断经营权谈谈终端商业优势和商业贿赂

史楠


引言:最近对进场费、买断经营权等等是否构成商业贿赂争论不休,有工商部门对其作为商业贿赂进行处罚,但同时很多执法者又觉得难以把握,笔者在此从经济学的角度对于产生争论的最终缘由做个探讨,同时也指出我们执法和现实之间的矛盾,并简单提出自己的观点,希望对工作有所裨益。
从经济学的角度分析终端商业优势
经济学上有一个价值链理论,简单来说就是一件商品要经过设计、原料采集、加工、储运、销售等等一系列的环节才能最终实现为人们所消费,每一个环节都凝结了一定的价值,这些环节环环相扣形成了一条价值链条,最终到达消费者手里的价值也就是整个链条价值的总和。根据这一理论,这个链条的终端就是直接面向消费者的零售环节,终端是否能够顺利实现价值,直接影响了整个价值链条的上游环节;同时终端环节的价值率占整个价值链条的比例最高,所以零售环节的利润率高不需要规模经济也可以生存,而越到上游利润率相对越低,只能靠规模经济生存,这也就是为什么零售商向散兵游勇一样大量存在,而越到上游环节厂商越少的原因。因此,在市场营销的理念中,就有“终端为王”的说法,就是说终端是最终实现价值的领域,终端环节是最终决定成败的关键,占领终端或者顺利进入终端就意味着成功了一半,并且上游产品越多的行业对于终端的争夺也越是激烈。
这些好听起来似乎跟商业贿赂没什么联系,但实际上二者有非常紧密的联系。商业贿赂行为本质是由于商业优势的存在导致劣势一方向优势一方行贿以“买通”优势,所以商业贿赂行为基本都是上游经营者对下游经营者行贿,因为下游相对于上游来讲是相对的终端地位,也就具有商业优势,那么推而远之,面向终端的行贿行为当然是商业贿赂行为其中一主要部分。(当然也会存在供不应求时,下游厂商向上游厂商行贿的情形,但原理是一样的)我们不妨列举一些案例来归纳一下:药品供应商向医院和医生行贿是为了占领面向患者的医疗服务这个终端;电器设备供应厂商向供电公司行贿是为了占领供电工程建设这个终端;阀门厂向供水公司行贿是为了占领供水工程这个终端;图书供应商向学校行贿是为了占领教育图书供应的终端,保险公司向车站等单位行贿是为了占领提供运输服务这个终端,天然气公司向房地产公司行贿是为了占领住户燃气供应这个终端。。。。。。这样的例子不胜枚举,我们对这些行为的商业贿赂性质也是形成了共识的,笔者姑且归纳个统一的名称叫“终端费”,就是为了争取交易机会向终端环节行贿的各种费用。
我们推而广之:商场进场费呢,是商品供应商为了占领和进入终端向商场给付的利益;买断经营权包括买断销售权和买断促销权,前者是指酒水供应上给付酒店一定的费用,酒店在一定时期内只卖这个供应商的酒水;后者是指酒水供应商给付酒店一定的费用,酒店在一定时期内只允许这一供应商的促销员进入酒店促销,说到底也是酒水供应商为了占领和进入酒店这个终端而给付酒店的利益。但是,最近对进场费、买断费等等是否构成商业贿赂却争论不休,为什么呢?
两种不同性质的商业优势
我们可以看出:前面所举的案例中的终端单位是:医院、学校、供电、供水、房产公司等等,而后二者的终端是商场和酒店,它们之间有什么不同呢?仔细的分析我们就会发现,前者单位都是依法或者国家赋予了独占地位单位或者在一定区域内具有自然垄断地位的终端。比如:医院(公立)、学校是社会公益事业单位,属于依法具有独占地位的经营者;供水、供电企业是公用企业,也是属于国家依法赋予的独占经营者;在每一个小区的配套设施建设中房地产公司的开发行为具有不可反复性,不可能说房地产公司选择了某一个厂家的管道而由于用户不同意而拆掉重建,所以房产公司对于每一名住户而言具有一种天然垄断地位。为了进入这些终端而给付的利益实际上是买通了国家、法律和客观条件所赋予的一种商业优势,而这种优势应当是为了保障社会公共利益和用户服务的,而不能被滥用以获取额外的利益。法律所赋予的商业优势却用来当作赚钱的资本,这最低限度也违背了商业道德,违背了公平交易的市场秩序,这就好比国家工作人员利用国家、法律赋予手中的职权搞钱权交易一样,本质上构成贿赂。但是反过来看商场和酒店,它们在市场中虽然也具有一定的优势,但是所不同的是,它们的优势是在市场竞争中逐步形成的,比如大的商场往往具有十几年、几十年的经营历史,规模逐渐扩大在人们心中也建立的相当的信誉,本是就是一种无可比拟的无形资产,好的酒店在经营中也逐步形成了一种外在形象,往往成为财富、地位、尊贵的象征,有着良好的口碑,因此也形成了一个比较固定的顾客群,这种客户资源也是一种无形资产。这种在市场竞争中形成的商业优势事实上是一种无形资产,也就是一种资本。从这个意义上讲,利用自己争得的商业优势来进行资本运作,获取收益符合市场经济的规律,并没有违反商业道德。因此类似于进场费、买断费的各种费用,许多人认为是无可厚非的,甚至是天经地义的。
归根结底,对于商业优势的资本化是否构成商业贿赂的问题,许多人潜意识中的看法是:如果这种优势是法律赋予或者基于客观环境形成的,那么凭借优势作为赚钱的资本就是显得仗势欺人,就构成索取贿赂;而这种优势是凭自己在市场竞争中争取的,那么凭借优势赚钱就是无可非议的,就是理所当然的。所以,对于后者我们许多人都不认为是商业贿赂,而更加偏向于是双方的协议行为,这就是争议的根本所在。
笔者对此的看法
1、凭借法律赋予或者基于客观环境形成的优势作为赚钱的资本构成索取贿赂,是另外意义上的“钱权交易”,构成商业贿赂毋庸置疑;2、类似于进场费和买断费的情况要具体分析。(1)如果这类终端费用是帐外暗中给予或收取的,就构成商业贿赂,因为这说明给付和收取一方具有在给付或收取额外利益的主观动机,符合贿赂的本质涵义;(2)如果都是明示给付和收取(包括协议或账目的明示),就要个案认定,就是要有给付和排挤了竞争对手的事实、以及二者之间的必然联系。举个例子:如果某供应商通过给付商场畸高的进场费排挤了某一同类商品供应商的事实证据,可以认定是畸高的进场费才导致进场成功,具有贿赂的性质;同理,某酒水供应商给付畸高的买断费并排挤了另一买断者时,构成商业贿赂。(3)当某供应商不惜重金,进行大面积买断经营权的时候,已经或者将要在相关市场上造成垄断经营的情况下,也可以认定商业贿赂。比如:某品牌酒水供应商,在某区域市场上花血本买断各家高级酒店独家经营权,力图造成独占酒水经营的局面,这样就会实质性的损害公平竞争的市场秩序,带来垄断,可以认定。
以上只是笔者的一点个人看法,很不成熟。实际上现存的这种争议这也体现了我们执法过程中与现实的矛盾:法律规定不能全面地反映现实的变化,法律也没有明确规定所有的行为,我们只能根据法律的宗旨和社会现实状况来具体把握,毕竟执法有合法性和合理性的原则,要合理运用自由裁量权,才能做到公平公正执法。

关于印发《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》的通知

建设部


关于印发《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》的通知

建城[2002]272号


各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门,计划单列市建委及有关部门,新疆生产建设兵团:

  现将《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》印发给你们,请根据各地实际情况认真贯彻执行。

  开放市政公用行业投资建设、运营、作业市场,建立政府特许经营制度,是为保证公众利益和公共工程的安全,促进城市市政公用事业发展,提高市政公用行业的运行效率而建立的一种新型制度,各级建设行政主管部门应充分认识这项改革的重大意义,以“三个代表”重要思想为指导,加强领导、精心组织、统筹规划、稳步推进。妥善处理好改革、发展、稳定的关系,解决好市场化过程中出现的实际问题,积极稳妥地推进市政公用行业市场化进程。

  附件:关于加快市政公用行业市场化进程的意见

中华人民共和国建设部
二〇〇二年十二月二十七日

附件:

关于加快市政公用行业市场化进程的意见

  市政公用行业是城市经济和社会发展的载体,它直接关系到社会公共利益,关系到人民群众生活质量,关系到城市经济和社会的可持续发展。为了促进市政公用行业的发展,提高市政公用行业运行效率,现就加快市政公用行业市场化进程提出如下意见:

  一、指导思想与目的

  深入贯彻十六大精神,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以体制创新和机制创新为动力,以确保社会公众利益,促进市政公用行业发展为目的,加快推进市政公用行业市场化进程,引入竞争机制,建立政府特许经营制度,尽快形成与社会主义市场经济体制相适应的市政公用行业市场体系,推动全面建设小康社会。

  二、开放市政公用行业市场

  (一)鼓励社会资金、外国资本采取独资、合资、合作等多种形式,参与市政公用设施的建设,形成多元化的投资结构。对供水、供气、供热、污水处理、垃圾处理等经营性市政公用设施的建设,应公开向社会招标选择投资主体。

  (二)允许跨地区、跨行业参与市政公用企业经营。采取公开向社会招标的形式选择供水、供气、供热、公共交通、污水处理、垃圾处理等市政公用企业的经营单位,由政府授权特许经营。

  (三)通过招标发包方式选择市政设施、园林绿化、环境卫生等非经营性设施日常养护作业单位或承包单位。逐步建立和实施以城市道路为载体的道路养护、绿化养护和环卫保洁综合承包制度,提高养护效率和质量。

  (四)市政公用行业的工程设计、施工和监理、设备生产和供应等必须从主业中剥离出来,纳入建设市场统一管理,实行公开招标和投标。

  三、建立市政公用行业特许经营制度

  市政公用行业特许经营制度是指在市政公用行业中,由政府授予企业在一定时间和范围对某项市政公用产品或服务进行经营的权利,即特许经营权。政府通过合同协议或其他方式明确政府与获得特许权的企业之间的权利和义务。

  市政公用行业实行特许经营的范围包括:城市供水、供气、供热、污水处理、垃圾处理及公共交通等直接关系社会公共利益和涉及有限公共资源配置的行业。

  实施特许经营权制度应包括已经从事这些行业经营活动的企业和新设立企业、在建项目和新建项目。

  (一)特许经营权的获得

  实施特许经营,应该通过规定的程序公开向社会招标选择投资者和经营者。要按照《中华人民共和国招标投标法》的规定,首先向社会发布特许经营项目的内容、时限、市场准入条件、招标程序及办法,在规定的时间内公开接受申请;要组织专家根据市场准入条件对申请者进行资格审查和严格评议,择优选择特许经营权授予对象。

  对被选择的特许经营权授予对象,应该在新闻媒体上进行公示,接受社会监督;公示期满后,由城市市政公用行业主管部门代表城市政府与被授予特许经营权的企业签订特许经营合同。

  凡投资建设特许经营范围内的市政公用项目,项目建设单位必须首先获得特许经营权,与行业主管部门签订合同后方可实施建设。

  现有国有或国有控股的市政公用企业,应在进行国有资产评估、产权登记的基础上,按规定的程序申请特许经营权。政府也可采取直接委托的方式授予经营权,并由主管部门与受委托企业签定经营合同。

  (二)申请特许经营权的企业应该具备的条件:

  依法注册的企业法人资格;

  与所申请的经营内容相应的条件:企业经营管理、技术管理负责人具备相应的从业经历和业绩,其他关键岗位人员具有相应的从业资格,应具有的资金和设备、设施能力;

  良好的银行资信和财务状况;与其业务规模相适应的偿债能力;

  具有可行的经营方案以及政府规定的其它必要条件。

  (三)特许经营合同应该包括以下基本内容:

  经营的内容、范围及有效期限;

  产品和服务的质量标准;

  价格或收费的确定方法和标准;

  资产的管理制度;

  双方的权利和义务;

  履约担保;

  经营权的终止和变更;

  监督机制;

  违约责任。

  (四)特许经营权的变更与终止

  在合同期限内,若特许经营的内容发生变更,合同双方必须在共同协商的基础上签订相关的补充协议。若因企业原因导致经营内容发生重大变更,政府应根据变更的情况,决定是否继续授予其特许经营权;若政府根据发展需要调整规划和合同时,应充分考虑原获得特许经营权的企业的合理利益。

  特许经营权期满前(一般不少于一年),特许经营企业可按照规定申请延长特许权期限。经主管部门按规定的程序组织审议并报城市政府批准后,可以延长特许经营权期限。

  获得特许经营权的企业在经营期间如出现以下所列情况,由市政公用行业主管部门报城市政府批准后予以相应处理,对情节严重的,应取消其特许经营权:

  未按要求履行合同,产品和服务质量不符合标准,并未按市政公用行业主管部门要求进行限期整改的;

  未经政府及行业主管部门批准,擅自转让或变更特许经营权的;

  未经城市政府及行业主管部门批准,擅自停业、歇业,影响到社会公共利益和安全的;

  发生重大质量事故、安全生产事故或企业法人有重大违规违纪行为的。

  在特许经营权发生变更或终止时,必须做好资产的处置和人员的安置工作,必须保证服务的连续性。

  市政公用企业要依法自主经营。取得特许经营权的企业要在政府公共资源配置总体规划的指导下,科学合理地制定企业年度生产计划;为社会提供足量的符合标准的产品或优质服务;要自觉接受政府的监管,制定严格的财务会计制度,定期向政府及主管部门汇报经营情况,如实提供反映企业履行合同情况的有关材料。市政公用企业应通过合法经营取得合理的投资回报,实现经营利润,同时承担相应的经营风险和法律责任,真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的市场主体。

  四、转变政府管理方式

  城市人民政府负责本行政区域内特许经营权的授予工作。各城市市政公用行业主管部门由当地政府授权代表城市政府负责特许经营的具体管理工作,并行使授权方相关权利,承担授权方相关责任。

  市政公用行业主管部门要进一步转变管理方式,从直接管理转变为宏观管理,从管行业转变为管市场,从对企业负责转变为对公众负责、对社会负责。

  市政公用行业主管部门的主要职责是认真贯彻国家有关法律法规,制定行业发展政策、规划和建设计划;制定市政公用行业的市场规则,创造公开、公平的市场竞争环境;加强市场监管,规范市场行为;对进入市政公用行业的企业资格和市场行为、产品和服务质量、企业履行合同的情况进行监督;对市场行为不规范、产品和服务质量不达标和违反特许经营合同规定的企业进行处罚。

  市政公用产品和服务价格由政府审定和监管。应在充分考虑资源的合理配置和保证社会公共利益的前提下,遵循市场经济规律,根据行业平均成本并兼顾企业合理利润来确定市政公用产品或服务的价格(收费)标准。

  市政公用企业通过合法经营获得的合理回报应予保障。若为满足社会公众利益需要,企业的产品和服务定价低于成本,或企业为完成政府公益性目标而承担政府指令性任务,政府应给予相应的补贴。

  五、加强领导,积极稳妥推进市场化进程

  加快市政公用行业市场化进程,建立特许经营制度是建立社会主义市场经济体制的必然要求,是市政公用行业的一项重大改革,各地要加强领导,积极稳妥地推进。

  建设部负责对全国推进市政公用行业市场化进程和建立特许经营制度的工作进行宏观指导;各省、自治区建设行政主管部门负责对所管辖的行政区域内的市政公用行业实施特许经营制度工作进行监督和指导。

  城市人民政府及其行业主管部门要本着对人民、对事业高度负责的精神,精心组织、统筹规划,妥善处理好改革、发展、稳定的关系,积极稳妥地推进市政公用行业市场化进程。要制定总体实施方案,落实相关配套政策。要从本地实际情况出发,因地制宜、分类指导,切实解决好市场化过程中出现的实际问题。在实施产权制度改革时,要按照国家和当地政府的相关政策,妥善解决好职工养老、医疗等社会保险问题。

  要加快相关立法工作,以法律的形式明确投资者、经营者和管理者的权力、义务和责任,明确政府及其主管部门与投资者、经营者之间的法律关系。

  各有关部门要通力协作,积极为推进市政公用行业市场化、建立特许经营制度创造条件,争取在较短时间内尽快建立起统一开放、竞争有序的市政公用行业市场体系和运行机制。