论网络环境下商业秘密的保护
吴元国 于静
哈尔滨商业大学法学院
【摘要】
伴随着世界经济一体化、全球化的迅猛和国际互联网的快速发展以及电子商务的越来越普遍，特别是在中国加入世界贸易组织后，在国际互联网的网络环境下，使本已十分突出的商业秘密的保护问题更加的受到生产企业、贸易商家、法律学界及官方等社会各界的密切关注。
本文对网络环境下商业秘密的保护阐述了自己的观点，为各民事主体保护自己的商业秘密以及合理避开他人侵权纠缠，如何快速的适应和应对通过网络侵犯商业秘密的行为，在频繁的贸易交易中保守自己企业的商业秘密，维护自身企业的利益，在“与狼共舞”中取得胜利，提出了自己的见解。
关键词： 商业秘密 网络环境 保护 法律 权利人 信息
正文
商业秘密（trade-secret），又称为营业秘密，在世界贸易组织《与贸易有关的知识产权协议》（TRIPs）中被称为"未披露过的信息"。我国反不正当竞争法中也称为商业秘密。在原技术合同法中，曾提到"技术秘密"的保护，在反不正当竞争法中将商业秘密概括为符合条件的"技术信息和经营信息"。一般说来，商业秘密概括了技术秘密与营业秘密两个部分；而两者又都属于TRIPs 中定义的"未披露的信息"。因而，商业秘密作为知识产权法保护的对象，受到国际、国内知识产权法律界及各种知识产权组织个团体的高度重视。
本来在所谓实在世界商业秘密的保护较专利、商标、著作权的保护已经成为突出的问题，现在面对国际互联网的挑战，商业秘密则更引起生产企业、贸易商家、法律学界及官方等社会各界的密切关注。美国作为技术大国对商业秘密的保护手段更为激烈。本文对网络环境下商业秘密的保护阐述了以下观点，为各民事主体保护自己的商业秘密以及合理避开他人侵权纠缠，甚至不慎陷入美国《经济间谍法》的桎梏出谋划策。关于商业秘密及其在网络环境下的保护，实在是面对"入世"实现全球经济一体化和国际互联网络信息技术迅猛发展而立于不败之地不可或缺的一课。
一、商业秘密及商业秘密的构成要件
根据我国《反不正当竞争法》第十条的规定，商业秘密是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息 。商业秘密涉及范围十分广泛，就学理而言，商业秘密可以分为四种：技术秘密、交易秘密、经营秘密和管理秘密。当然其他方面信息符合商业秘密本质特征的，也应当受到法律的保护。商业秘密有一定的规格。TRIPs对商业秘密的规格作出如下规定：1）受保护的信息作为整体或作为其中内容的确切组合，不是该信息领域人员普遍了解或容易获得的；2）因构成秘密而具有的商业价值；3）权利人为保密采取了合理措施。同时，权利人所防止的是任何人未经许可以违背诚实商业行为的方式，披露、获得或使用其控制下的商业秘密 。这与我国反不正当竞争法规定的商业秘密条件略有不同，我国法律将"实用性"也作为商业秘密的条件之一。根据法律和国际条约的规定，受到法律保护的技术信息和经营信息等商业秘密，应当具备法律要求的以下条件：
（1） 该项信息具有秘密性
商业秘密首要的构成条件就是该项信息应当具有秘密性，即没有被任何人向社会公开，不为公众所知悉。所谓向社会公开，是指向不特定的人员透露。单位职工因业务需要而掌握的秘密不能认为是向社会公开。其他单位因业务往来了解到经营者秘密的，如果有约定或者明知该项信息是他人的商业秘密，其他单位应当负有保密责任，该项信息不视为已对外公开的信息。他人窃取商业秘密但该秘密尚未扩散的，不视为已经丧失秘密性。权利人使用技术秘密制造的产品公开出售，也不破坏其秘密性。
判断一项信息是否具有秘密性应当注意：
1、该项信息的公开程度。对于完全没有公开过的信息，应当确定其具有秘密性。如商家筹划开展在营业时间中的某一特定时间内，将商品折价出售。这是属于经营策略中的营销策略，在企业筹划期间，这一经营策略信息就属于该企业的商业秘密。
2、该信息公开的范围。对于一项完整的信息，如果仅仅被部分公开，则未公开的部分仍然属于商业秘密。如权利人申请了专利，有关的申请文件被中国专利局公开；但是，权利人保留了部分技术诀窍，使其产品质量高于其他同类产品。这些技术诀窍，仍然具有秘密性。
（2）、该项信息具有商业利益性
一项信息，不一定会立即转化为经济利益。所谓能够为权利人带来经济利益，包括潜在的经济利益，也包括能够为权利人带来竞争优势。只要一项信息是有价值的信息，就能够满足这一条件的要求。没有价值的信息，既然不能为权利人带来经济利益，也就不具有保护价值。
判断一项信息是否具有经济价值，不能简单化，应当确定该项信息与经营者经济利益的内在联系，判断其是否有利用价值，与其他信息有什么关系，丧失该信息的秘密性对经营者有没有影响等。
通常，受到侵犯的经营信息或者技术信息，都具有经济价值，侵权人正是因为该项信息具有一定的经济价值才采用不正当的手段进行窃取、披露、使用。而权利人也是因为该项信息具有经济价值，才不予公开并采取保密措施。
（3）该项信息具有实用性
所谓具有实用性，是指该信息能够被权利人实际使用于生产或者经营。
一项信息具有实用性，并不意味着必须能够直接用于生产经营。如果该项信息能够为权利人的生产经营活动提供间接的、有益的帮助，该项信息仍然应当认定为具有实用性。例如，阶段性的技术成果，往往不能直接用于生产经营，但是，它是权利人进一步开展研究工作的基础，对技术成果的最终完成具有重要作用，所以，它就应当被认定具有实用性。
（4） 权利人采取了保密措施
这是认定商业秘密受保护的一项重要因素。如果权利人对一项信息没有采取保护措施，对该项信息采取放任其公开的态度，则说明他自己就不认为这是一项商业秘密，或者其并不要求保护，那么，法律也就不会给予保护。
所谓保密措施，应当是指合理的措施。一般情况下，合理的保护措施包括：
1）经营者建立了保密制度，将有关信息明确列为保密事项。
2）经营者没有制定保密制度，但明确要求对某项信息予以保密的。例如在该项信息的载体上明确标明"保密"字样等。
3）经营者建立了保密制度，虽然没有明确该项信息是秘密，但按照其保密制度规定，该项信息是属于保密范围的信息。
4）经营者在向他人披露，提供该项信息时，在有关的合同或者其他文件中明确要求予以保密。
5）经营者与他人合作开发或者委托开发一项新技术，在开发合同或者委托合同中，明确要求对待开发的技术进行保密。
此外，某些信息依其属性就可以表明属于商业秘密，权利人无需采取其他保密措施。例如，某软件开发商在其开发的软件上进行加密，同时制作了解密软件。这种加密、解密措施自然属于该软件开发商的商业秘密，开发商只要控制了解密软件，就等于采取了保密措施，无需再采取其他保密措施。
一项信息被国家、地方各级人民政府及其有关主管部门确定为国家秘密的，相关人员均负有保密义务，无论权利人是否采取了保密措施，均不影响该项信息构成商业秘密。
二、计算机网络环境下的商业秘密
计算机信息网络技术的发展，使商业秘密的保护面临了前所未有的新挑战。电子邮件（e-mail）的普及、国际信息网的运用和电子商务的开展，、"日趋式微的工作忠诚度"个人和企业"不择手段获取商业利益的情形" ，商业秘密时刻处在岌岌可危的状态中。它严重的影响了企业的发展 。
涉及网络对商业秘密的侵犯最经常的技术方式是通过电子邮件的方式，电子邮件传送信息可能造成的商业秘密侵害。由于电子邮件在商务贸易活动中的普遍运用，企业和其员工通过电子邮件有意或者无意侵害商业秘密的情况屡见不鲜。而由于不少企业高层管理者对于电子邮件缺乏必要的了解，还未建立制约制度，使企业内部由于电子邮件造成的隐患有增无减。电子商务的每一重要阶段都会运用电子邮件 ，如在招揽邀约、磋商阶段，用电子邮件散发广告等；在合同订立阶段，运用电子邮件签订合同，在付款阶段，运用电子邮件转发帐单、银行帐号、信用卡号码、各种收据等；在付货阶段，不但数字化商品可以直接通过电子邮件传送，而且以其他方式传送货物，也以电子邮件催促查询，保证合同的适当履行。在这些交易阶段，商业秘密都可能被员工利用计算机网络轻易的泄漏出去，他们还可以利用加密等手段，以对抗企业的监督。美国芝加哥一本《工作场所的因特网》的读物就披露员工泄漏秘密，老板还以为他是在勤奋的工作，也有员工出于过失在发电子邮件时键错按钮将交易秘密信息错传给另外一家客户等等。
此外，以FTP传输文件、BBS电子公告板方式、新闻组和远程登录（Telnet）等方式都可以泄露或窃取等造成对商业秘密的侵害。至于归属纯粹为计算机网络犯罪的入侵、破坏秘密信息类型的犯罪行为 ，则更属商业秘密的大敌，对于这一层次的网络安全问题，各类企事业单位就更不能不做好预防的工作。
三、中美商业秘密法比较研究
美国法律上商业秘密的概念，大约是在十九世纪中由英国传入美国，而首次适用出现于文献上的记载距今已超过一百五十年。在Kewanee Oil Co. v. Bicron Corp. 一案中，美国最高法院首席法官（Chief Justice）Warren Burger曾表示：维护商业伦理与鼓励发明是商业秘密法背后的既定政策。因此，商业秘密法一方面宣示了强调应在商业关系中维护伦理道德规范的公共秩序，也同时意图由此扩大专有知识的保护以利各类企业能够致力于新发明的阐研。
英美法系认为，商业秘密法是建立于侵权法及财产法上的权利，顺理成章可以得出，商业秘密应属于一种财产权（property right）的结论。从美国法院的一系列判决中可以清晰看到此种观念的形成。1984年的Ruckelshaus v. Monsanto 一案中，美国最高法院认为，州法院所认定的商业秘密是受到宪法第五修正案所保护的一种财产。在Carpenter v. United States案中，更进一步确立将商业秘密视为财产的原则 。当时美国法院遇到的商业秘密的纠纷，与我国近几年来遇到的侵犯商业秘密的纠纷有着惊人的相似。那时美国法院一直在如何界定离职或称"跳槽"员工原雇主保护其商业秘密的权利与离职员工实现其工作权间，进行不懈地探索和辛苦的判断。跳槽员工从其原企业取得的一般知识或商业秘密，是否会被认为是对原企业商业秘密的盗用，这是许多商业秘密纠纷案件争执的核心问题所在。
美国侵权行为汇编第757条指出，商业秘密是可以构成任何配方、模型、设计、或编辑而使用于商业上的信息，并且能够给予机会与具有获取利益的优势。侵权行为汇编列举了6项说明以规范商业秘密的定义：⑴该项信息在企业外部被知悉的程度；⑵该项信息在企业内部员工或其他人被知悉的程度；⑶企业为保护该项信息安全所采用的方法的程度；⑷对企业与其竞争者而言，该项信息的价值程度；⑸企业在研发该项信息所耗费的人力等与金钱；⑹该项信息可能被其他人正当取得或复制的难易度。在以上6项说明中，美国法院一般以第⑶、⑷项为重要考虑因素，即法院在判断是否构成商业秘密时，主要是基于对该项信息的新颖性（novelty）与商业价值（commercial value）的判断和把握。
1996年美国国会通过了美国经济间谍法（EEA）。由于我国台湾商界人士近期发生了几起涉嫌触犯该法而遭美国联邦调查局的逮捕或起诉的案件，该法应当引起我们的极大重视。美国经济间谍法是美国联邦调查局（FBI）所强力支持，并基于侵犯每个企业的经济利益也是对美国国家安全的威胁的理念而制定。该法对商业秘密的界定范围非常广泛，包括任何有形与无形的资料。该法商业秘密规定的构成要件有二：一，为权利人对该资料有效的保护措施；二，为资料具有价值且不为公众所知悉。该法规定意图窃密就会被认为违法而受到刑事起诉；该法甚至规定此种刑事起诉可以对美国境外的人发生效力，如在美国境内以电话或电子邮件等将商业秘密传送到美国境外，在美国境外接受商业秘密的人也有可能受到美国依据该法的刑事起诉。最应当予以注意的是美国联邦调查局在侦破侵犯商业秘密案件中，常常采用诱捕的方式，可以通过法官授权或者当事人同意 既可以在任何场合、地点等利用窃听、搜查等密侦手段，甚至对嫌疑人进行诱捕。美国经济间谍法规定对违法者最高可以判处15年的有期徒刑，对个人最高可以判处50万元美元罚金，对公司等可以判处1千万美元罚金。如发现一次窃取了5项商业秘密，5项商业秘密要分别定罪，罚金也是一项的5倍 。
美国法院近年来的案例也值得我们注意。有专家收集比较典型的经济间谍法案例有6起之多 。在Worthing一案中被告Patrick Worthing企图把本公司的蓝图、产品规格设计说明书以及新机器结构的说明录像带等秘密资料贩卖给竞争对手Owens Corning公司，但该公司不为所动且警告被告所在公司，也通知了联邦调查局。结局是Worthing被判处15个月有期徒刑，缓刑3年，其弟弟因提供100美元帮助犯罪被判处5年缓刑及6个月住所拘留。
有趣的是涉及网络的两起案件则又呈现另一番的情形。如1999年11月美国密西根州底特律地方法院还在审理的世界第二大汽车制造商福特公司诉Robert Lane侵犯商业秘密一案，福特公司要求被告撤销其www.blueovalnews.com的网站。因为该网站上载了原告未来汽车产品计划书等机密文件112份，原告一边警告自己的员工不得向被告传发秘密文件，一边对被告采取法律行动。受诉法院已经颁布了临时性禁令（temporary restraining order）,防止秘密传播、扩散，但却以言论自由为由未同意原告关闭该网站的请求 。
美国的几个立法及司法实践对我国网络商业秘密纠纷的处理，具有借鉴的意义。
四、侵犯商业秘密行为的认定
我国反不正当竞争法第十条规定，"经营者不得采用下列手段侵犯商业秘密：（一）以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密。（二）披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密。（三）违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密"，该条还规定，"第三人明知或者应知前款所列违法行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密，视为侵犯商业秘密"。上述规定是认定侵犯商业秘密行为的法律依据。
目前，较常见的侵犯商业秘密的情形有：1）在人员流动过程中，单位职工带走原单位的商业秘密，到新的单位披露、使用；2）他人以利诱方式，使单位职工泄露本单位商业秘密；3）直接盗窃他人的商业秘密，包括盗窃技术图纸和资料，盗窃实验样品，盗窃经营计划等文件；4）职工为泄私愤而泄露单位商业秘密等。在司法实践中，确定是否侵犯商业秘密主要从以下几个方面进行：
湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知
湖南省物价局 湖南省建设厅
湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知
湘价服〔２００４〕１７８号
各市、州、县物价局、房地产局：
为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，促进我省物业服务健康、有序发展，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，制定了《湖南省物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请结合当地实际认真贯彻执行。
附：《湖南省物业服务收费管理实施办法》
湖南省物价局 湖南省建设厅
二○○四年十二月十日
附件：
湖南省物业服务收费管理实施办法
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于本省行政区域内实施物业管理的服务收费。
本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供其它与委托人生活、公众服务相关的服务，向业主(使用人)所收取的费用。
第三条 国家提供业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制，选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。省价格行政部门会同省建设行政部门负责制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理和监督工作。
市、州、县政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。
第五条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第七条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
１、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
２、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯(中央空调)的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用
３、用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用；
４、物业管理区域环境卫生清洁费用；
５、物业管理区域绿化养护费用；
６、物业管理区域秩序维护费用；
７、公用水电费用；
８、物业共用部位、共用设施设备费用；
９、开展必要的社区文体活动的费用；
１０、经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第九条 物业服务收费采取酬金制方式的，可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，审计费用列入成本开支。
物业管理企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。
第十条 物业服务收费，根据物业管理企业所提供服务的性质、项目、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
第十一条 物业服务费用采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。
住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护，房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。
物业管理区域清洁卫生，是指对住宅区内道路、楼宇内公共走廊、通道、电梯间、停车场、公用厕所的清扫保洁，室外上下水管道的清理，化粪池(井)的淤塞清掏，蓄水池(水塔)的定清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。
物业管理区域绿化养护，是指对住宅区域栽种的花草、树木、园林小品的定期修剪、喷药、浇水，美化管理区域环境等。
物业管理区域秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维护管理区域正常生活秩序等。
房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，是指对住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的公用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、围墙、路灯、沟渠、池、井、非经营型车场车库、公益性文件设施以及设备设施使用的房屋等的维修、养护、管理，以保障其处于正常运行或良好备用状态。不包括上述房屋及配套的设施设备和相关场地的大修、中修和更新改造。
第十二条 物业服务费用采用酬金制的，及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费，均实行市场调节价管理，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。
特约服务实行市场调节价管理，收费标准由服务的提供方和接受方约定。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。物业管理企业向委托人提供的其它特约服务，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。
各级价格、房地产行政部门应加强对实行市场调节价格管理的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
第十三条 住宅区前期物业管理的公共物业服务收费实行政府指导价。物业管理企业或开发建设单位应到所在地价格行政部门和房地产行政部门办理前期物业管理收费申报登记。开发建设单位与物业买受人的买卖合同应当包含符合本规定的书面的前期物业服务合同，约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，以招投标方式确定的物业服务收费应报当地价格行政部门和房地产行政部门备案。价格行政部门和房地产行政部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和指导，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
实行政府指导价的前期物业管理住宅区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的公共性物业服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十四条 业主大会、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止，具体收费标准由业主大会、业主委员会与物业管理企业根据平等互利、质价相符的原则在政府指导价范围内通过物业服务合同约定。
第十五条 物业管理区域内的车辆停放服务收费，按照政府价格行政管理部门的有关规定执行。其中住宅区内设有固定停车场、停车棚或经业主大会同意划定的固定停车位，并有专人看管的，方可收取车辆停放服务费。车辆停放服务收费实行政府指导价，由政府价格行政部门管理。
第十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十七条 业主(使用人)对房屋进行装修，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申请登记。装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，物业管理企业按照住宅室内装饰装修管理服务协议可向业主(使用人)收取以下费用：
(一)装修管理服务费：按房屋建筑面积和装修工期在装修完工后一次性向业主收取。装修管理费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等的费用。
(二)装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
(三)出入证件工本费：物业管理企业对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。
(四)装修押金：根据住宅内装饰装修管理服务协议一次性向业主或装饰装修企业收取。装修押金用于补偿装修期间损坏的共同部位(公共走廊、墙面等)修复和承担违约责任，其余部分在装饰装修工程完成，物业管理企业验收认可后全额退回。
除上述费用外，物业管理单位不得收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。
第十八条 有关单位向物业管理区域内提供水、电、煤(燃)气、热、电讯、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向最终用户收费。需要委托物业管理企业代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理企业签订委托代收、代缴合同，并向物业管理企业支付不超过5%的代理服务费。
第十九条 非常用的公共设施如备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等专项服务，其服务方式、时间和收费标准应在物业服务合同中约定。
第二十条 物业管理区域内公共设施专项用电要实行管理区内分类分表计算，业主(使用人)共同负担的原则。管理区内路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费在公共性服务费中列支；
管理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主(使用人)共同负担。
为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主(使用人)收取。
第二十一条 物业服务费按照法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办理房产证的，按购房合同标明的建筑面积计算。另有约定的从其规定。
物业服务费由物业管理企业向业主收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
物业验收合格后，已办理入住手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，开发建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理入住手续，物业买受人无正当理由，拖延办理入住手续的，物业管理费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始计收，由物业买受人交纳。
已办理入住手续但未入住或未使用的物业，物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳，具体扣除标准由物业管理企业与业主大会、业主委员会协商确定。
物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但预收期限一般不得超过十二个月。
第二十二条 实行政府指导价格管理的物业服务，由省建设行政部门、省价格行政部门统一制定物业管理服务收费服务等级标准(见附表一)，省价格行政部门、省建设行政部门统一制定全省住宅小区公共性物业服务等级基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准(2005年度指导标准见附件二)，并定期公布。
各市、州、县(市)价格行政部门会同房地产行政部门可结合当地实际，听取包括业主代表的意见后，根据当地物业服务成本、法定税费和物业管理企业不超过８％的利润率，在省统一制定的公共性物业管理基准价和浮动幅度内，制定当地的公共性物业服务收费指导标准，并定期公布。
物业管理企业和业主大会、业主委员会可在物业服务收费指导标准的基础上，根据小区规模、服务质量(获优秀物业管理称号及住户满意度等情况)、物业新旧程度等因素，在上下２０％的幅度内确定实际执行标准。
第二十三条 实行政府指导价的前期物业管理服务收费应由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门申报登记，实行政府指导价的其余物业管理服务收费由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门备案登记。
申报登记备案的程序为：物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向所在地的市、县价格行政部门和房地产行政部门申报，填报《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》(见附表三)，提供物业管理资质证书、工商营业执照等有关资料(存复印件)，由价格行政部门和房地产行政部门现场查验，核定相应等级档次的收费标准。其中经小区业主大会或业主委员会同意的收费标准，价格行政部门和房地产行政部门可不进行现场查验，直接在《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》相关栏目内签署备案意见。
第二十四条 机关事业单位办公楼、住宅小区的物业服务，应尽快推行社会化改革，将物业服务补贴货币化。物业服务尚未实行企业化经营的，原则上不得收费。依照有关规定推行物业服务社会化改革需要收费的，应明确过渡收费期限，经由当地同级价格行政部门会同当地同级机关事务管理部门和当地房地产行政部门同意，并参照上述申报登记备案程序办理。
第二十五条 物业服务收费实行价格登记证和收费公示制度。凡属政府指导价的物业服务收费，物业管理企业应持经价格行政部门和房地产行政部门签署意见的《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》，向价格行政部门办理《湖南省服务价格登记证》，凭证到地税部门领取收费票据，凭证凭票方可收费。
物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准(含基准收费标准、允许浮动幅度、实际收费标准)和代收的水、电、气、热、通讯、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话１２３５８等进行公示。对需由业主(使用人)分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。
第二十六条 物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。
未经委托人委托，物业管理企业自行提供服务，需收取费用的，委托人有权拒付。
第二十七条 物业管理企业不承担收取自身不提供管理或服务的费用。社区及有关部门(单位)在物业管理区域内向业主(使用人)收取费用的，须持合法有效文件自行向业主(使用人)收取。
第二十八条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。
物业管理企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十九条 物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。也不得向业主(使用人)收取未予标明的任何收费、押金、保证金等费用。
第三十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳本金及滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主(使用人)须结清物业服务费用。
第三十一条 价格行政部门会同房地产行政部门，应当加强对物业管理企业的服务收费项目、内容、标准的监督。
物业管理企业有下列行为之一者，由价格行政部门或房地产行政部门依据《价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚：
１、擅自提高收费标准的；
２、擅自设立收费项目乱收费的；
３、不具备物业管理服务资质实施收费的；
４、应办理而未办理《湖南省服务价格登记证》实施收费的；
５、不按规定实行明码标价或收费公示的；
６、提供服务质价不符的，只收费不服务或多收费少服务的；
７、法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。
第三十二条 价格行政部门、房地产行政部门未按照《价格法》、《物业管理条例》和本实施办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格行政部门、房地产行政部门纠正，并依法对有关责任人做出处理。
第三十三条 本实施办法由省物价局、省建设厅负责解释。自２００５年１月１日起执行，本实施办法发布之前的有关规定与本实施办法相抵触的，一律以本办法为准。