深圳金桃园大厦因土地使用权届满被政府无偿收回的可能性为零/王勇

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 13:08:33   浏览:8848   来源:法律资料网
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题记:南方网题为《深圳一大厦产权到期政府将收回 上千业主成租客》(http://gd.news.sina.com.cn/news/2011/07/25/1163142.html)的新闻我们团队的关注。难道深圳在开法律的玩笑吗。

作为“阳光政府征收搬迁法律实务研究中心”首席律师,我旗帜鲜明地认为:原深圳市规划国土委规定土地出让年限期满后政府将无偿收回没有法律依据,合同条款无效,从法理上来说,“金桃园小区将成全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”的可能性近乎零。

一、原合同条款因无法律依据或违反法律的强制性规定而无效。

“原深圳市规划国土委在转让土地时,曾明确规定土地出让年限期满后,政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权,本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得”。该条款是无效条款,分析如下:

《物权法》第一百四十九条明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

对于国有土地使用权出让合同属于行政合同还是民事合同,学界有争议,目前尚无法律或者司法解释明确规定,2003年最高人民法院召开的行政审判工作会议上的报告中指出,审理行政合同案件,法律有特别规定的,适用法律的规定,没有规定的可以适用《合同法》的规定。王达教授参与了当时的会议。笔者认为应当按照行政合同处理,但无论按照行政合同还是民事合同,“原深圳市规划国土委”的规定(或合同约定)都是无效的:

如果按照行政合同处理,那么该案件属于行政诉讼案件,政府代表国家行使国有土地使用权的管理和监督,属于政府一方主体享有行政优益权的具体行政行为,具体行政行为必须有法律依据,不得超越法律之上行使权利。即,“原深圳市规划国土委”不得超越《物权法》第一百四十九条任意收回住宅建设用地使用权。

如果按照《合同法》处理,该案件属于民事合同,根据《合同法》第52条的规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”属于法律的强制性规定。即为无效合同,当然不发生法律效力。需要强调的是,本合同条款的无效和开发商是否撒谎没有直接因果关系。

二、深圳特区的地方性法规也不得和宪法、法律相抵触。对非国有财产的征收只能依据法律规定,深圳特区也不例外。

《立法法》第八条规定:“下列事项只能制定法律:......(六)对非国有财产的征收......”本案涉及到对非国有财产的征收问题,只能通过制定法律进行规定,目前可以依据的法律主要是《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等。  

《立法法》第六十三条:“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下,可以制定地方性法规......较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下,可以制定地方性法规,报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行......本法所称较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市,经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。”根据该条规定,作为较大的市的深圳经济特区有权制定深圳市的地方性法规,但不得同宪法、法律、行政法规和广东省的地方性法规相抵触。

《立法法》第六十五条:“经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定,制定法规,在经济特区范围内实施。”根据该条规定,深圳作为经济特区享有授权立法的权利,其前提是必须有全国人民代表大会的授权。目前,全国人民代表大会并无此授权。

根据新闻显示的信息:“土地使用者必须遵守市规划国土局签发的《深圳特区土地使用权合同书》及其《土地使用规则》的规定”,仅仅依据这两个文件“无偿收回土地使用权”显然是不合法甚至是荒谬的。那么这两个文件的背后是否有深圳特区更高一级的特区立法,还要做进一步的探究,即便有,根据上述分析,也必须经过授权才能立法,否则,属于违法的抽象行政行为。

三、退一步讲,即便合同到期,本案的性质也只能是国有土地上房屋的征收和补偿问题。应当依据《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规对被征收人进行补偿安置。

法律没有直接规定“土地出让年限期满后政府将无偿收回”。

《城市房地产管理法》第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”根据《物权法》的规定,对于住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;因此本条可以理解为更倾向于针对非住宅建设用地使用权期间届满的规定。根据本条规定,土地使用者只要在期间届满前一年申请续期的,除根据社会公共利益需要收回该副土地的,应当予以批准;如果不被批准,有且只能有一个理由,那就是必须是为了社会公共利益。现实中,土地使用证在期间届满前必定会申请续期的,除非其不知道或者没有被告知这个权利。从新闻所表现的事实是,该案中1000多户业主确实没有被告知权利。

据此,如果政府根据本条的规定收回土地,必须是为了社会公共利益,而为了社会公共利益的需要收回国有土地,属于征收范畴,必须适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

以上观点,如有不同意见,请来信探讨!


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关于印发全国粮食行业“五五”普法中期督导检查情况的通知

国家粮食局


关于印发全国粮食行业“五五”普法中期督导检查情况的通知

国粮办政〔2009〕57号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团粮食局:

  根据中央宣传部、司法部、全国普法办《关于组织开展“五五”普法中期督导检查的通知》(司发通〔2008〕70号)要求和国家粮食局办公室《关于组织开展“五五”普法中期督导检查的通知》(国粮办政〔2008〕108号)的统一部署,各地粮食部门认真组织开展“五五”普法中期督导检查,取得了一定成效。现将全国粮食行业“五五”普法中期督导检查的情况印发你们,请结合实际,继续做好粮食普法依法治理工作,促进《全国粮食行业法制宣传教育第五个五年规划》的全面贯彻落实。

                       二〇〇九年三月四日
  
  全国粮食行业“五五”普法 中期督导检查情况

  为进一步推动粮食普法依法治理工作,抓好粮食行业“五五”普法规划的贯彻落实,根据中央宣传部、司法部、全国普法办《关于组织开展“五五”普法中期督导检查的通知》(司发通〔2008〕70号)要求,我局及时下发了《关于组织开展“五五”普法中期督导检查的通知》(国粮办政〔2008〕108号),在全国粮食行业开展“五五”普法中期督导检查活动。各地粮食部门结合本地工作实际,采取多种方式认真开展检查工作,对“五五”普法以来法制宣传教育工作进行全面客观总结,广泛宣传和及时推广先进经验,认真查找存在问题和不足,将粮食普法依法治理工作不断引向深入,进一步推动了《全国粮食行业法制宣传教育第五个五年规划》确定的各项目标任务的贯彻落实。

   一、粮食行业“五五”普法规划贯彻落实情况

  《全国粮食行业法制宣传教育第五个五年规划》颁布实施以来,各地粮食部门紧紧围绕粮食流通中心工作,大力加强粮食法制宣传教育,扎实推进依法行政,全面提高依法管粮的能力和水平,普法依法治理工作取得阶段性成果,为顺利完成粮食行业“五五”普法规划确定的各项目标任务,奠定了良好基础。

  (一)加强组织领导,确保“五五”普法顺利开展

  各地粮食部门按照《全国粮食行业法制宣传教育第五个五年规划》要求,加强粮食普法工作的组织领导,认真做好“五五”普法的各项工作。

  一是成立领导小组,明确工作机构。各地粮食部门高度重视“五五”普法工作,成立了由主要领导亲自挂帅的普法工作领导小组,明确了具体负责普法工作的处室和单位,形成了主要领导全面负责,分管领导具体负责、有关部门分工负责、其他部门协助配合、相关人员全部参与的粮食普法工作体系,为“五五”普法工作提供了可靠的组织保障。天津市粮食局定期召开普法工作领导小组会议,及时传达市政府、国家粮食局关于普法工作的要求,研究提出指导行业普法工作的具体措施,进一步强化了对普法依法治理工作的组织领导。

  二是制定普法计划,全面落实工作。各地粮食部门按照地方普法办的要求和我局的统一部署,结合实际,研究制定粮食行业“五五”普法规划的实施意见以及年度普法依法治理工作要点,及时提出年度普法的工作重点和主要任务,确保普法工作有计划、有步骤推进。山东省粮食局在制定普法工作规划时坚持“四个结合”,即上级普法规划与本单位普法计划相结合,学习粮食部门专业法律与学习基本法律知识相结合,五年普法规划和当年工作安排相结合,学法、守法与立法、执法相结合,取得了良好效果。

  三是采取多种形式,认真开展检查。各地粮食部门采取实地检查、召开座谈会、组织评查等多种形式开展检查,针对检查中发现的问题和存在的不足,认真制定整改措施,并抓好落实,确保检查工作取得实效。安徽省粮食局在全省粮食行业组织开展“五五”普法中期检查统一考试,重点对《公务员法》、《行政许可法》、《行政处罚法》、《国家赔偿法》、《行政复议法实施条例》、《中央储备粮管理条例》、《粮食流通管理条例》等与粮食行业密切相关的法律法规进行考试,通过以考促学,检验了“五五”普法前期的学习效果。

  (二)重点开展对两个条例的学习宣传,推动“五五”普法工作的贯彻落实

  《中央储备粮管理条例》和《粮食流通管理条例》是规范粮食流通活动的重要法律,也是粮食行政管理部门依法管理粮食流通活动的主要依据。各地粮食部门结合粮食流通中心工作,围绕宣传主题,在全社会组织开展两个条例的系列宣传活动,取得了明显效果。

  一是按照统一部署,制定宣传方案。各省级粮食部门按照每年条例的宣传主题,及时制定宣传工作实施方案,明确宣传活动的重点、内容、措施和要求。

  二是结合本地情况,创新宣传形式,扎实开展宣传活动。各地粮食部门因地制宜,通过设立咨询台发放宣传资料、在繁华地段现场宣传、借助各类媒体开展宣传、与条例贯彻落实相结合、举办群众喜闻乐见的文体活动等多种形式,开展了一系列内容丰富的条例宣传活动。河北省粮食局结合行政审批工作开展条例宣传活动,对已经审批的23家企业由经办人员当场发放宣传册、宣传画,讲解粮食经营规则、经营者具有的权利和义务等知识,增强了宣传的针对性,提高了粮食经营者依法经营的自觉性。

  去年条例宣传活动集中启动前,突发汶川特大地震灾害,许多地方自发地把条例学习宣传活动与维护灾区粮食市场秩序、献爱心送温暖、普及抗震救灾法律知识结合起来。四川省粮食局行政执法人员除了向粮食经营者宣讲条例有关知识外,还深入到救灾粮食加工车间进行监督检查,要求严格遵守条例相关规定,保证救灾粮食质量。

  (三)认真抓好重点对象的法制宣传教育,着力增强宣传教育的针对性

  “五五”普法期间,各地粮食部门在继续面向全社会进行粮食法制宣传教育的同时,重点加强对公务员特别是领导干部和行政执法人员,粮食经营者,粮食生产者和消费者的法制宣传教育。

  一是以提高依法执政意识和能力为重点,推进领导干部的法制宣传教育。广东、新疆等省(区)粮食局进一步规范领导干部学法用法制度,建立健全领导干部学法用法考核制度,将学法及考试情况作为干部选拔任用的一项重要依据,将学习、掌握、运用法律知识和依法办事作为领导班子年度考核的一项重要内容,调动了领导干部学法用法的自觉性和主动性。

  二是以增强依法行政理念和依法办事能力为重点,加强公务员的法制宣传教育。北京市粮食局制定公务员法制培训实施办法,明确了公务员法制培训的方式、范围、内容以及学法时间,从制度上保证了机关公务员的学法效果。黑龙江省粮食局组织全局公务员集中开展法律法规知识学习活动,并将公务员学法情况作为年度优秀处室和优秀公务员评选的重要标准。

  三是以规范行政执法行为和严格行政执法程序为重点,加强粮食行政执法人员的法制宣传教育。湖南、陕西、宁夏等省(区)粮食局完善粮食行政执法人员有关行政管理法律法规的学法用法考试考核制度,积极组织行政执法人员参加执法岗位培训,对法律知识进行系统学习,定期举办全省(区)粮食行政执法培训班,邀请有关部门领导和法律专家进行授课,提高了行政执法人员依法行使公共权力的能力。

  四是以推进依法诚信经营为重点,加强粮食经营者的法制宣传教育。福建、江西等省粮食局主动扩大宣传范围,组织粮食企业干部职工系统学习《公司法》、《劳动合同法》、《食品卫生法》、《安全生产法》等与企业经营相关的法律法规,邀请法律专家就市场经济法律制度和预防经济犯罪等涉及企业长远发展的问题举办专题法律知识讲座,提高了企业依法经营、依法管理的能力,增强了企业的风险意识,取得了良好的宣传教育效果。

  五是以维护自身合法权益为重点,加强粮食生产者和消费者的法制宣传教育。江苏省粮食局面向粮食生产者和消费者重点宣传国家粮食政策和法律中保护种粮农民和消费者权益的有关规定,通过开通法律服务热线、召开座谈会等方式积极提供法律咨询,培养和增强了粮食生产者和消费者依法维权的意识和能力。

  (四)坚持粮食法制教育与法治实践相结合,着力推进普法依法治理工作

  各地粮食部门坚持法制学习宣传与法治具体实践相结合,以“法律六进”和依法行政示范创建活动为载体,及时总结推广先进经验,深入开展普法依法治理工作,强化了法律学习,提高了法律素质,进一步增强了法制宣传教育的效果。

  一是结合行业特点,深入开展“法律六进”活动。按照中宣部、司法部、全国普法办《关于开展“法律六进”活动的通知》要求,结合粮食工作实际,各地积极制定粮食“法律六进”活动方案,重点推进粮食法制进乡村、进企业活动。河北、湖北等省粮食局将粮食“法律六进”活动与“三下乡”、“放心粮油进农村”等活动结合起来,深入乡村,现场发放粮食科普资料和法律书籍,免费赠送科学储粮示范仓以及储粮药品,开展粮食收购政策咨询和科学储粮技术服务,受到广大农民的欢迎,取得了很好的宣传效果。

  二是深入开展依法行政示范创建活动。各省级粮食行政管理部门充分发挥依法行政示范单位的辐射带动作用,通过召开座谈会、实地查看、编印经验材料等多种方式,及时总结推广本辖区依法行政示范单位工作的典型经验和做法,针对存在的问题,认真研究制定相应措施,并督促做好整改落实工作,粮食行政执法程序和行为进一步规范,基层粮食部门依法行政的能力和水平得到提高。

  (五)坚持丰富传统宣传手段与创新宣传形式相结合,着力提高粮食法制宣传教育的实效性

  各地粮食部门在运用群众喜闻乐见的表现形式,丰富传统宣传手段的同时,主动适应社会发展和科技进步的趋势,不断创新法制宣传教育形式和载体,充分发挥现代传媒尤其是互联网的作用,有针对性地开展粮食法制宣传教育,提高了宣传的覆盖面,增强了粮食法制宣传教育的感染力。

  一是继续发挥传统宣传手段的优势,提高了粮食法制宣传教育的渗透力。各地粮食部门通过在公共场所张贴宣传画、派发宣传资料、设立宣传展板、举办现场咨询,在新闻媒体开辟宣传专栏、介绍法律知识、制作法制宣传节目等多种方式开展粮食法制宣传,扩大了粮食法制宣传的社会认知度。甘肃省粮食部门主动将每年条例的集中宣传时间由一周延长为一个月,采取集中时间、统一安排、上下联动的方式,充分利用报刊、杂志、电视、广播等宣传媒介,对条例进行深入宣传,全省设立宣传点近500个,举办宣传活动逾600次,参加宣传人员超过1万人,发放宣传材料60余万份,出台宣传车辆近700车次,现场接受宣传的群众超过40万人次,取得了明显的宣传效果,进一步增强了条例的社会影响力。

  二是利用互联网等现代媒体创新宣传方式,增强了粮食法制宣传教育的互动性。不少粮食部门在依托传统宣传手段的同时,积极发掘和利用网络的宣传优势,通过在互联网上举办在线访谈、在线知识竞赛等宣传活动,吸引了广大网民踊跃参与,拓宽了粮食法制宣传的覆盖面,提高了粮食法制宣传的社会认知度。

  “五五”普法开展两年多来,粮食普法依法治理工作取得了一定成效,粮食行业广大干部职工的法律素质逐步提高,粮食行政机关工作人员特别是领导干部和行政执法人员的依法行政的意识和能力得到增强,粮食行政管理部门依法行政的公信力得到提高。粮食法制宣传教育在维护粮食市场秩序、服务粮食宏观调控、推进粮食部门依法行政等方面发挥了积极作用。
  粮食普法依法治理工作取得阶段性成绩的同时,也还存在一些不容忽视的问题。一是部分领导干部对法制宣传教育的重要作用认识不足,重视不够,学法用法的自觉性有待进一步提高;二是普法工作创新意识不足,与现阶段粮食普法的社会需求不相适应;三是普法经费在有的地方得不到保障,影响了粮食普法活动的开展。

  二、下一步粮食普法依法治理工作思路

  为进一步贯彻落实《中共中央、国务院转发〈中央宣传部、司法部关于在公民中开展法制宣传教育的第五个五年规划〉的通知》(中发〔2006〕7号)和党的十七大对普法工作提出“深入开展法制宣传教育,弘扬法治精神,形成自觉学法守法用法的社会氛围”的要求,各地粮食部门要深入开展粮食法制宣传教育活动,扎实推进粮食依法治理工作,切实抓好粮食行业“五五”普法规划的贯彻落实。

  (一)进一步增强做好粮食法制工作的紧迫感、责任感和使命感。粮食法制工作是粮食部门工作的重要组成部分,关系到粮食工作方针政策的落实,关系到粮食行政管理部门依法行政。各地粮食部门法制机构要紧紧围绕粮食流通中心工作,把粮食法制工作放在粮食流通中心工作中统筹研究和安排,增强做好粮食法制工作的紧迫感、责任感和使命感,勇于直面矛盾、破解难题,通过扎实有效的工作,更好地发挥职能作用,为促进粮食流通工作又好又快发展做出应有贡献。

  (二)围绕中心、服务大局,为粮食流通工作提供法律服务和制度保障。粮食普法依法治理工作要紧紧围绕粮食流通中心工作,服务三农,服务民生,在粮食流通工作中发挥更加积极的作用。各地粮食部门要从战略高度和全局出发安排部署粮食普法工作,在粮食流通工作中加强法制宣传教育,依靠法制宣传教育推动粮食流通工作。在普法内容上,要将粮食收购政策、粮食宏观调控政策、粮食质量卫生制度、粮食库存检查制度、粮食应急制度作为今年粮食法制宣传教育的重点;在普法对象上,要将粮食行政机关工作人员特别是领导干部作为今后粮食普法依法治理工作的重中之重,努力为粮食流通工作营造良好的法治环境。

  (三)建立健全粮食法制宣传教育工作体制机制。各地粮食部门要加强对粮食普法依法治理工作的组织领导,做到有领导、有机构、有队伍、有经费,把工作抓好抓实,努力实现粮食普法依法治理工作的制度化和规范化。要逐步完善粮食法制宣传教育工作的保障机制、监督机制、评估机制、激励机制,使粮食法制宣传教育工作目标更明确、要求更具体,减少工作的盲目性和随意性,增强工作的有序性和权威性,保证工作的持续性和实效性,为粮食法制宣传教育工作深入开展提供制度保障。同时,要争取把普法经费列入专门预算,做到专款专用,保证粮食普法依法治理工作的正常开展,并根据形势发展,不断加大普法经费的投入。

  (四)不断探索和创新粮食法制宣传工作的方式方法。各地粮食部门要努力创新普法工作的方法和途径,拓展法制宣传教育的形式,充分发挥普法队伍的作用,采取生动活泼、通俗易懂、群众喜闻乐见的形式开展粮食法制宣传活动,增强普法的服务性;采用以考促学、学工结合等形式,调动广大粮食干部职工学法用法的积极性,增强普法的针对性;充分利用电视、广播、报刊、网络等媒体开展粮食法制宣传教育工作,实现宣传人员和宣传对象的互动,增强普法的群众参与性。



省人大常委会关于批准《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例》的决定

浙江省人大常委会


省人大常委会关于批准《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例》的决定


(2013年3月28日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第二次会议通过)



  根据《中华人民共和国立法法》第六十三条第二款规定,浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第二次会议对杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例》进行了审议,现决定予以批准,由杭州市人民代表大会常务委员会公布施行。