试论劳动合同试用期之企业风险/杨德君

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 20:56:07   浏览:9446   来源:法律资料网
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试论劳动合同试用期之企业风险--如何控制成本、防范法律风险

杨德君


摘 要:

  改革开放三十年来,中国的经济持续增长,很大程度上是中国企业发挥了比较优势,特别是劳动力价格低廉的优势,但发挥劳动力比较优势以支持经济持续增长的路不可能永远走下去。从新《劳动合同法》中可以看出,国家不再鼓励企业仅仅是依靠劳动力价格比较优势保持经济增长。劳动关系问题,不仅仅是劳动者个人的问题,也不仅仅是企业的问题,而是影响整个国家竞争力的问题。作为人力资源的从业者,多数情况下我们站在员工的角度看问题,或者站在雇主的角度看问题,而站在国家层面的角度,从保护劳动者权益看待问题的时候不多。新法实施为标志的劳动关系转型时期,HR应该思考一个问题:企业人力资源应该制定什么样的企业劳动关系制度,才能使企业发展的要求与法律并行不悖?

关键词:试用期;劳动合同;书面形式;风险控制  


引 言

什么是成本?有个通俗的说法,成本就是企业为了赚钱而必须花的钱,所以真正的成本是不能砍的,因为砍成本会影响企业赚钱。企业不要怕花钱,关键是看花了钱后能带来多少利润。在新的经济形势下,如何建立和谐的劳资关系、控制成本、预防潜在的用工风险,HR面临着空前的挑战和全新的战略机会。本文从法律的视野及本人的理解,从员工招聘试用期这一阶段,提出一点法律建议,希翼作出一些有益的尝试:

  2008年1月1日《劳动合同法》施行之后,给企业用人带来辞退成本增加,承担合同、法律风险相应加大的问题。此前企业招聘人员不注重全面考虑其各方面素质,通常是应急为先,如果不适合就马上辞退。新的劳动法实施后,这种较为随意的招聘方式肯定是不能继续了。否则会对企业埋下巨大的隐患。
  首先,应建立起完善的录用员工条件和规章制度。企业在招聘人员广告中,一般不会注意广告内容的设计,甚至有夸张性宣传,相关岗位要求比较模糊,这为以后的员工管理暗藏“杀机”,给企业日后留下败诉的隐患。《劳动合同法》第二十一条规定“在试用期中,除劳动者有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形外,用人单位不得解除劳动合同。用人单位在试用期解除劳动合同的,应当向劳动者说明理由。”由此可见,在试用期,企业解除劳动合同是有条件的,即劳动者要具备《劳动合同法》第39条规定的六种情形之一或《劳动合同法》第四十条规定的前两种情形。实践中,一般在试用期内企业依据“不符合录用条件的”而解除劳动合同的,员工一般也认为这样做没有什么问题。但是问题如果出现在这里,一旦发生劳动争议,企业将处于不利地位。录用条件的欠缺或设计存在瑕疵,企业在辞退问题上碰壁,为此付出不必要的辞退成本。在以前法律的框架中,企业随意通知员工走人的管理思维下,试想,企业如何“证明”劳动者“不符合录用条件”呢?

「案例A」

  2008年1月1日,李先生应聘于北京XX茶艺有限公司工作,担任销售经理一职。双方签订劳动合同,约定合同期限为两年,其中试用期两个月(自2008年1月1日起至2008年2月29日止)。2008年2月28日公司对其进行考核,发现李先生试用期内的业绩、工作计划没有达到公司要求。于是,公司决定以李先生试用期不符合录用条件为由,解除与李先生的劳动合同。同年3月3日,公司将“解除劳动合同通知书”交与李先生,其中载明:由于李先生试用期内考核不合格,不符合录用条件,兹决定即日起解除双方劳动合同。

  其后,李先生对解除劳动合同的决定不服,向朝阳劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁,要求撤销解除劳动合同决定,恢复劳动合同关系。庭审中,李先生诉称,试用期间公司从未对他的工作提出要求,且2008年3月3日试用期已经履行完毕,公司不能再以试用期不符合录用条件为由解除劳动合同。公司辩称,2008年2月28日李先生未能通过工作考核。根据《劳动合同法》第三十九条规定,在试用期间被证明不符合录用条件的,用人单位可以解除劳动合同。现公司在试用期间对李先生考核,并证明李先生不符合录用条件,所以解除劳动合同符合法律规定。同时,公司提供“考核结论单”,上面载明了对李先生从事工作的考核指标,且有部门经理和人事主管签字。但李先生对该“考核结论单”不认可,称从来没有见过,是公司事后补做的。最后仲裁委员会支持了李先生的主张,理由为公司未能提供充分有效证据证明李先生试用期不符合录用条件,且公司在试用期后即2008年3月3日与李先生解除劳动合同,已超过试用期,公司不能再以试用期不符合录用条件为由解除劳动合同。

  法律对程序有着严格的要求,上述案例中,用人单位对试用期解聘员工的时间性条件的缺失,最终承担不利后果。
  
  用人单位在招聘广告中,单位一定要明确自己的录用条件,注意将此广告存档备查,并保留刊登的原件。同时,应当特别注意,招聘条件并不必然等同于录用条件。签订劳动合同之时。应当明确将录用条件记入双方劳动合同之中。用人单位以不符合“录用条件”做出解除劳动合同的处理决定应具备以下要件:
1、用人单位对录用岗位、工作职责有明确的录用标准(详细列明,如;年龄、学历、工作经历、文化程度、身体状况、业绩标准、技术业务水平等);
  2、劳动者不符合用人单位规定的录用条件;
3、用人单位有证据证明劳动者不符合录用条件;(A、招聘员工时向其明示录用条件的,要求员工签字确认。B实际用工之时,通过发送聘用函的方式向员工明示录用条件,要求员工签字确认。)
  4、用人单位做出解除劳动合同的时间在劳动者试用期内。

  二、企业招聘职员必须建立、完善职工名册。职工名册包括人员的基本信息(性别、年龄、学历、专业等)、技术水平、薪酬福利待遇、劳动用工的形式及合同签订的时间。《调解仲裁法》第六条,规定了发生纠纷时用人单位就的举证义务。《劳动合同法实施条例》第三十三条规定了未建职工名册的罚则。从而使建立职工名册成为企业的一项法律义务,这对企业、职员双方来说,各有利弊。从企业长期战略来看,虽然在短期内增加了招聘的成本,但更宜形成稳定的劳资关系,增强企业的凝聚力。同时,完善员工信息的登记,可以降低双方信息不对称造成的风险。

  在这其中,择其两点加以说明:
  (一)坚持对员工入职前审查其身体状况。依据《劳动法》第二十九条规定,劳动者患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的,用人单位不得解除劳动合同。从这些规定可以看出:
  (1)医疗期内不得解除劳动合同;
  (2)医疗期满后,劳动者不能从事原工作,也不能从事由用人单位另行安排的工作的,用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后,才可以解除劳动合同,增加了企业的成本;
  (3)职业病防范。如果员工在企业工作期间,发现患有职业病,根据有关法律规定,现用人单位要承担法律责任,除非有证据证明该职业病是在先前用人单位的职业危害造成的,由前用人单位承担责任。可见,员工入职前审查其身体状况非常重要,作为企业管理来讲,一定要做好入职前的健康检查。

  对此,用人单位大部分也认识到这项工作的重要性,招聘会上的应聘条件上,几乎无一例外地写着要求“身体健康”,能适应本岗位的要求”等等此类的字眼。
  那么,身体健康在劳动法律上应当如何理解?世界卫生组织对健康的定义是:躯体健康,心理健康,道德健康,社会适应性良好,健康不仅是没有疾病和病痛。身体健康是首要目标,还包括精神和社会层面的良好状态。
  以“身体健康”做为一项招聘条件,作为双方劳动合同必备条款之外约定的补充事项,法律上没有禁止性规定,完全成立。但是,以“身体健康”为招聘条件是否有实际效用?劳动法律关系领域具有的形式上平等而实质上的不平等,形式上的财产关系兼具有强烈的人身属性的特点。按照劳动合同保护“劳动者”的一元目的,一项并不明确的约定,发生争议之时,更多的时候是倾向于作出有利于劳动者解释。如此,对于公司来说,即使招用的员工没有如实填写相关健康情况,也难以证明员工时的主观恶意,更难以说明不符合某一项录用条件。用人单位既不能以花粉过敏为由事后予以解除,亦难以员工身残而正常辞退。当然,如食品、测试等与身体功能紧密联系的行业除外。

  那么,以“能适应本岗位的要求”作为“身体健康”的限定条件是否有实际意义了?
  如上所述,新员工录用不久之后休医疗期的风险仍存在。能否明确界定“适应本岗位要求”的对于用人单位来说,管理上对考核、评价、激励有极高的要求。运用不当,反而易起纠纷。因此,录用员工时应当明确某类型的疾病不合适本岗位的工作(但对“乙肝携带者”的不予录用条件等应当慎用),同时配合员工入职健康检查,从源头上确保新员工为可用之人。

  (二)企业应确定被录用者已解除与原单位的劳动关系。《劳动法》第99条规定,用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动者,对原用人单位造成经济损失的,该用人单位应当依法承担连带赔偿责任。《劳动合同法》第九十一条规定,用人单位招用与其他用人单位尚未解除或者终止劳动合同的劳动者,给其他用人单位造成损失的,应当承担连带赔偿责任。企业在招聘员工时,就应注意防范这种法律风险。可要求员工提供其与原单位解除或终止劳动合同的证明材料。在员工无法提供的情况下,企业可要求员工提供原单位的联系方式或证明人,以便进行工作背景调查。用人单位只有严格审查,才能避免招用未解除劳动合同关系的劳动者而承担连带赔偿责任。
 
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巴中市人民政府关于印发《巴中市城镇职工生育保险办法》的通知

四川省巴中市人民政府


巴中市人民政府关于印发《巴中市城镇职工生育保险办法》的通知



巴府发[2008]22号





各县(区)人民政府,市级各部门,市经济开发区商贸园、工业园管委会:

《巴中市城镇职工生育保险办法》已经市政府二届十八次常务会议审定通过,现印发给你们,请遵照执行。



二○○八年四月十日



巴中市城镇职工生育保险办法



第一章 总 则



第一条 为保障职工在生育期间得到必要的经济补偿和医疗保健需要,根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》、《四川省城镇职工生育保险办法(试行)》等有关法律法规规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政辖区内的国家机关、事业单位、社会团体及其工作人员(以下简称职工)以及城镇各类企业、民办非企业单位、个体经济组织(以下简称用人单位)和与之形成劳动关系的职工。

国家、省驻巴单位及其职工的生育保险参照本办法执行。

第三条 生育保险基金按照以支定收、收支平衡、略有节余的原则筹集,实行市级统筹,分级管理。

第四条 市劳动保障行政部门负责全市生育保险工作。县(区)劳动保障行政部门负责本行政区域内的生育保险工作。市和县(区)社会保险经办机构具体经办所辖范围的生育保险业务。



第二章 生育保险基金的筹集



第五条 生育保险基金构成:

(一)用人单位缴纳的生育保险费;

(二)基金利息;

(三)滞纳金;

(四)依法纳入生育保险基金的其它资金。

第六条 生育保险费缴纳标准:用人单位按本单位上年度在职职工工资总额的0.3%缴纳生育保险费,职工个人不缴费。

用人单位在职职工工资总额低于上年度全省在岗职工平均工资60%的,以上年度全省在岗职工平均工资的60%作为缴费基数,工资总额按国家统计口径执行。

第七条 财政预算内拨款的国家机关、事业单位、社会团体应缴纳的生育保险费纳入同级财政预算;自收自支(含定补)事业单位和企业应缴纳的生育保险费在管理费中列支。

第八条 生育保险缴费费率的调整,由市劳动和社会保障局会同市财政局根据全市生育保险收支及结余情况提出方案,报市人民政府批准后执行。



第三章 生育保险待遇



第九条 职工享受生育保险待遇,应当符合下列条件:

(一)用人单位按照本办法参加生育保险,并按规定履行缴费义务;

(二)符合国家计划生育规定生育或施行计划生育手术。

第十条 生育保险待遇和标准:

(一)生育津贴。以职工生育前12个月本人的生育保险缴费工资总额除以365日后,按以下情形分别计算生育津贴:

1、妊娠满7个月生产的乘以90天,剖宫产增加15天,多胞胎的,每多生产一个婴儿增加15天;

2、妊娠满3个月不满7个月引产或流产的乘以42天;

3、妊娠不满3个月流产的乘以15天。

(二)生育医疗费包括职工因生育发生的检查费、接生费、手术费、住院床位费和药品费。

(三)计划生育手术费包括因计划生育实施绝育及复通术(含男职工)、放置(取出)宫内节育器、流产术、引产术所发生的医疗费用。

(四)职工生育期间治疗并发症发生的医疗费,由生育保险基金支付。

生育津贴的支付:财政预算内拨款的国家机关、事业单位、社会团体的职工生育期间仍执行财政年初预算工资。其它用人单位的职工生育津贴由社会保险经办机构直接拨付给用人单位。

符合国家、省、市规定的晚育或母乳喂养增加的产假及产假期间的工资待遇由所在用人单位按有关规定执行。

第十一条 参加生育保险的男职工,其配偶属非城镇户籍人口或城镇无业人员且未参加生育保险、符合计划生育规定生育的,按照本办法规定的职工生育医疗费享受标准在生育基金中支付一次性生育医疗费补助。



第四章 生育保险管理



第十二条 职工生育(含引产、流产)或施行计划生育手术引起的并发症所发生的符合基本医疗保险的住院医疗费用,比照基本医疗保险的有关规定和支付比例纳入生育保险基金支付。因医疗事故发生的一切费用,生育保险基金不予支付。

第十三条 生育保险医疗服务实行定点医疗机构协议管理,社会保险经办机构与具有生育医疗、母婴保健和计划生育技术服务相关资质的医疗保险定点医疗机构和计划生育服务机构(以下简称定点医疗服务机构)签订服务协议。

第十四条 参保职工凭社会保险经办机构出具的参保手续到定点医疗服务机构就医,所发生符合规定的生育医疗费和计划生育手术费由社会保险经办机构直接与定点医疗服务机构结算。

生育医疗费结算标准,按照顺产、剖宫产的平均医疗费水平实行定额结算。

计划生育手术费的结算标准,按照计划生育主管部门、物价主管部门规定的标准执行,由社会保险经办机构按标准定额结算。

第十五条 用人单位被依法宣布撤销、解散或破产的,应当在资产清算时,清偿欠缴的生育保险费。对用人单位出现上述情况之日起280天内生育的职工,其生育保险待遇,由社会保险经办机构按规定的标准和支付方式支付。

用人单位因改制、重组,应由改制、重组后的单位继续缴纳生育保险费。

第十六条 社会保险经办机构应当及时受理生育保险待遇的申请,确定审核办理程序,并向社会公布,对符合条件的,应及时按规定支付生育保险待遇。

第十七条 申报时须提供的有关证明材料。

(一)本人身份证;

(二)有关部门出具的《生育服务证》或人口和计划生育行政部门出具的《再生育服务证》、结婚登记证;

(三)协议医疗服务机构出具的婴儿出生、死亡、流产证明和节育手术证明;

(四)出院证明、住院费用结算收据、住院费用清单;

(五)新生儿户口簿;

(六)需要提供的其它材料。

第十八条 用人单位欠缴生育保险费的,从欠缴次月起停止享受生育保险待遇。欠缴生育保险费在6个月内的,用人单位按照《社会保险费征缴暂行条例》规定将欠缴的生育保险费补缴后,继续享受生育保险相关待遇。超过6个月以上的,欠缴费期间其职工的生育保险待遇由用人单位支付。

用人单位未按本办法参加生育保险,导致职工不能享受生育保险待遇的,由用人单位按照本办法规定的标准支付职工生育保险待遇。

第十九条 生育保险基金实行“专户储存、专账核算、收支两条线”管理,生育保险费收入按月由征收机构全额缴入本级财政社保专户,生育保险基金支出由同级财政通过专户按月份支出计划拨付本级社保机构基金支出户。严禁任何部门、单位和个人坐支、挤占、截留和挪用。各级劳动保障部门负责生育保险基金的管理,各级财政部门负责生育保险基金监督管理,各级审计部门负责生育保险基金审计监督。

社会保险经办机构负责生育保险费的征收、管理及待遇支付,并建立健全预决算制度、财务会计制度和内部审计制度。

第二十条 生育保险基金的管理和监督按照社会保险基金管理监督的有关规定执行。



第五章 法律责任



第二十一条 用人单位有下列情形之一的,由劳动保障行政部门依照国务院《劳动保障监察条例》和《社会保险费征缴暂行条例》的有关规定处理。

(一)未按规定办理生育保险参保手续或者未按照规定足额缴纳生育保险数额的;

(二)申报生育保险费数额时,瞒报工资总额或者职工人数的;

(三)以弄虚作假、冒名顶替等手段骗取生育保险待遇或者骗取生育保险基金的;

(四)伪造、变造、故意毁灭有关账册、材料或不设账册,致使生育保险费缴费基数无法确定的。

第二十二条 生育保险定点医疗服务机构及其工作人员出具虚假证明或者伪造病历的,由社会保险经办机构提请劳动保障行政部门按有关规定处理。

第二十三条 劳动保障行政部门、社会保险经办机构工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守,造成生育保险基金损失的,由劳动保障行政部门负责追回,并给予有关责任人员行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十四条 用人单位或职工个人对社会保险经办机构核定的生育保险待遇有异议以及没有按照本办法规定支付生育保险待遇发生争议的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。



第六章 附 则



第二十五条 市劳动和社会保障局、市财政局根据本办法规定制定实施细则。

第二十六条 社会保险经办机构必需的工作经费列入同级财政预算,不得在生育保险基金中列支。

第二十七条 本办法由市人民政府法制办公室负责解释。

第二十八条 本办法自发布之日起施行。原巴中地区行政公署印发的《巴中地区企业职工工伤、生育保险暂行办法》(巴署发[1995]174号)同时废止。原生育保险相关规定与本办法不一致的,以本办法为准。

社会保障 生育保险 办法 印发 通知


关于修改《天津市房地产市场管理规定》的决定

天津市人民政府


关于修改《天津市房地产市场管理规定》的决定
天津市人民政府


《关于修改〈天津市房地产市场管理规定〉的决定》已经市人民政府批准,现予发布施行。

决定
市人民政府决定对《天津市房地产市场管理规定》(1993年市人民政府令第11号)作如下修改:
一、将第二十条修改为:“凡出租房屋的单位或个人须向房屋所在区、县房地产管理局登记领取房屋租赁许可证后方可出租。”
二、将第二十二条修改为:“出租私有房屋的,其租赁合同须经房屋所在区、县房地产管理局鉴证,并交纳租金总额5%的鉴证费;鉴证费由租赁双方各担负50%。租赁一方为外国公民、法人及其他组织的,或者驻津单位、市级单位、部队自管产非住宅房屋出租的,应到市房地产管
理局办理鉴证手续;其他单位自管产非住宅房屋出租的,到区、县房地产管理局办理鉴证手续,并交纳租金总额2%的鉴证费;鉴证费由租赁双方各负担50%。”
三、将第三十四条修改为:“同一处房地产设定数个抵押权的,其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。”
四、将第三十七条修改为:“在设定抵押权时,应由我市经批准的房地产价格评估机构对抵押的房地产进行评估,并出具评估报告书,或由双方协商评估定价。”
五、将第四十三条修改为:“对违反本规定的单位和个人,由市或区、县房地产管理部门和市房地产管理部门委托的市房地产产权市场管理处,依照职责分工给予下列处罚:
(一)对非法从事房地产经营活动的单位和个人,无违法所得的,处以1万元以下罚款;有违法所得的,处以3万元以下罚款。
(二)对私自买卖城镇房屋的,除责令其补办买卖手续、据实补交应纳税费外,视情节轻重处以1万元以下罚款。
(三)对未经批准购买私有房屋的单位,处以1万元以下罚款。
(四)对未经房地产主管部门鉴证租赁合同的,无违法所得的处以1万元以下罚款,有违法所得的处以3万元以下罚款;并责令补办租赁鉴证手续。罚款额由出租人承担70%,承租人承担30%。
(五)对未办理换房手续,先行迁入居住的,除责令其补办手续外,并处以1000元以下罚款。
(六)对未领取《商品房销售许可证》而销售商品房(含期房)的,责令停止销售活动,没收违法所得,并处以3万元以下罚款。”
六、将第四十四条修改为:“对于非法转租、转让、倒卖房屋使用权的,由产权人收回房屋,并由房地产主管部门处以3万元以下罚款。触犯刑律的,由司法机关追究刑事责任。”
七、将第四十八条修改为:“本规定自发布之日起施行。”
八、将第四十七条删除。相关条款序号作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《天津市房地产市场管理规定》根据本决定作相应的修正,重新发布。

天津市房地产市场管理规定

(1993年9月3日市人民政府发布1997年9月25日根据市人民政府《关于修改〈天津市房地产市场管理规定〉的决定》修订发布)

第一章 总 则
第一条 为发展我市房地产经济,维护房地产市场秩序,根据国家有关规定,结合本市实际情况,特制定本规定。
第二条 公民、法人或其他组织在本市行政区域内进行房屋(含附属物)及其相关土地使用权的买卖、租赁、互换、抵押均适用本规定。
通过出让方式取得的国有土地使用权的有偿转让按国家和本市有关规定办理。
第三条 房地产交易应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则,不得损害社会公共利益和他人的合法权益,禁止私下交易。
第四条 天津市房地产管理局是市人民政府管理全市房地产市场的行政主管部门,天津市房地产产权市场管理处负责全市房地产市场的日常管理工作。
区、县房地产管理局负责本行政区域内的房地产市场管理工作,并接受市房地产管理局及市房地产产权市场管理处的业务指导。
第五条 凡从事房地产经营的单位,必须经天津市房地产管理局进行资质审查合格,并经工商管理部门核发营业执照后,方可开业经营。

第二章 房地产买卖
第六条 房地产买卖是指房屋所有权人将房屋所有权及其相关土地使用权转让给买受人,由买受人给付原房屋所有权人约定价款的行为。
第七条 房屋所有权转移时,该房屋使用范围内占有的土地使用权同时转移;房屋产权分割转让的,各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权,但同一幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。
第八条 出售的房地产(不含商品房),必须具有房屋所有权证和土地使用证。
第九条 开发建设的商品房,包括期房(含境外销售),售前均须到市房地产产权市场管理处申领《商品房销售许可证》;出售期房,必须是完成主体工程投资额百分之二十以上;竣工后仍未售出的房屋,应按规定向房地产主管部门办理产权登记;购买期房以后,在房屋竣工以前需要
转让的,应予以公证并按有关规定办理手续。
第十条 买卖房地产应经房地产评估部门进行价格评估,评估价格作为缴纳契税和有关费用的依据。
第十一条 本市全民所有制单位买卖非住宅房屋,凭区县局级主管部门的批准文件;集体所有制单位买卖非住宅房屋,凭上级主管部门的批准文件;公民买卖房地产,凭本市城镇居民常住户口本和身份证。
外地单位、个人和港澳台同胞、外国公民、法人及其他组织等购买房屋,须经市房地产产权市场管理处批准。
第十二条 机关、团体、部队、企事业单位因需要必须购买本市私有房屋的,按国家和本市的有关规定办理。
第十三条 出售已经出租的房屋,房屋所有权人须提前三个月通知承租人,在同等价格条件下,承租人享有优先购买权。
第十四条 出售共同共有的房屋,须经全体共有人同意;按份共有的房屋,其共有人有权处分其自有的份额;出售共有房屋时,在同等价格条件下,其他共有人享有优先购买权。
第十五条 凡出售通过房改购买的部分产权房屋或单位补贴购买的房屋,按本市的有关规定办理。
第十六条 房地产买卖应当使用天津市房地产管理局统一印制的房地产买卖合同。
第十七条 单位之间的买卖及涉外房地产买卖,双方应共同到市房地产产权市场管理处办理交易手续;个人之间的买卖和单位购买私房及个人购买公房的,到房屋所在区、县房地产管理局办理交易手续。对未办理交易手续、未缴纳税费的房屋,不予办理房屋产权及土地使用权转移手续

第十八条 房屋所有权人可依法处分其房屋,但有下列情形之一的房屋不准买卖:
(一)无合法产权证件或产权证件被注销、吊销的;
(二)房屋权属有争议的;
(三)依法公告拆迁的;
(四)经鉴定为危险房屋的;
(五)违章建筑;
(六)依法限制产权转移的。

第三章 房地产租赁
第十九条 房地产租赁是指房屋所有权人及其相关土地使用权人作为出租人将其房屋、土地使用权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付约定租金的行为。
第二十条 凡出租房屋的单位或个人须向房屋所在区、县房地产管理局登记,领取房屋租赁证方可出租。
第二十一条 房屋所有权人依法出租房屋,租赁双方应签订租赁合同,使用市房地产管理局统一印制的房屋租赁合同。
第二十二条 出租私有房屋的,其租赁合同须经房屋所在区、县房地产管理局鉴证,并交纳租金总额5%的鉴证费;鉴证费由租赁双方各担负50%。租赁一方为外国公民、法人及其他组织的,或者驻津单位、市级单位、部队自管产非住宅房屋出租的,应到市房地产管理局办理鉴证手
续;其他单位自管产非住宅房屋出租的,到区、县房地产管理局办理鉴证手续,并交纳租金总额2%的鉴证费;鉴证费由租赁双方各负担50%。
第二十三条 承租人征得出租人的同意可以将租用的非住宅房屋转租给他人,并协商收益分配。房屋转租的期限不得超过原租赁合同所规定的期限。
第二十四条 本市单位租赁房屋,应持有营业执照和批准证件;外省市单位或个人租赁本市房屋的,应持有当地政府有关部门出具的证明。
第二十五条 房屋租金,一般应执行市政府批准的统一标准,其中出租的私有房屋和执行协议租金的公有房屋,由租赁双方商定协议。

第四章 房屋互换
第二十六条 房屋互换是指公民、法人及其他组织交换房屋使用权的行为,房屋互换应征得产权人同意,本着自愿互利,合理用房的原则进行。
第二十七条 有本市城镇常住户口和合法住房凭证的方可换房。合法住房凭证,包括房屋所有权证(指自有房产)和房屋租赁合同,其中住用单位自管产的,还包括产权单位同意换房的证明。跨省市换房的,还须持调令、公安部门户口准迁证等文件办理换房手续。
第二十八条 属于双方在同一行政区域内换房的,互换双方在本区换房站办理手续;属于跨区换房的,可任选互换一方房屋所在区换房站办理手续;属于跨省市换房的,到市换房总站办理手续;互换房屋,在办理变更使用关系和租赁合同的手续时,应按规定缴纳费用。
第二十九条 互换房屋所有权和使用权的以及差价换房的具体办法由市房地产管理局拟订,报经市人民政府批准后施行。

第五章 房地产抵押
第三十条 房地产抵押是指房屋所有权人将房屋所有权及其相关土地的使用权抵押给贷款人作为担保的行为。
第三十一条 房地产抵押,当事人应当签订房地产抵押合同,经房地产管理机关鉴证生效。
第三十二条 房地产抵押合同签订后,当事人应到当地房地产主管部门办理抵押登记,其中抵押人属于外国公民、法人及其他组织的到市房地产产权市场管理处办理抵押登记。抵押登记后由抵押权人领取《房屋他项权证》,并按房屋抵押价款的千分之二缴纳手续费。手续费由抵押双方
当事人各负担50%。抵押合同终止时,当事人应到原登记机关办理抵押注销登记手续。
第三十三条 房地产抵押期间,该房地产的《房屋所有权证》和土地使用证,由抵押人收存。《房屋他项权证》由抵押权人收存。
第三十四条 同一处房地产设定数个抵押权的,其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。
第三十五条 已设定抵押的房屋,抵押人如需翻建、扩建或改变使用用途时,必须取得抵押权人的书面同意,但抵押合同另有规定的除外。
第三十六条 有下列情况之一者,抵押权人可向房地产主管部门申请处分抵押房地产,并由天津市房地产拍卖事务所进行公开拍卖:
(一)抵押人未依约清偿债务的;
(二)抵押人死亡而无继承人或者受遗赠人的;
(三)抵押人的继承人或者受赠人拒绝履行清偿债务义务的;
(四)抵押人解散、破产或者被依法撤销的。
第三十七条 在设定抵押权时,应由我市经批准的房地产价格评估机构对抵押的房地产进行评估,并出具评估报告书,或由双方协商评估定价。
第三十八条 处分抵押房地产所得价款,依下列顺序分配:
(一)支付处分该抵押房地产之费用;
(二)支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费;
(三)按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金;
(四)余额退还给抵押人。

第六章 房地产交易场所
第三十九条 市、区、县房地产管理局根据需要,可建立房地产交易场所,主要功能是:
(一)引导房地产经营单位进入市场。
(二)为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
(三)为房地产经营单位、交易中介服务单位提供合法的经营场所。
(四)为政府有关部门提供宣传房地产政策法规,进行法律咨询,监督检查房地产交易活动的场所。
第四十条 成立房地产经纪单位,必须经市房地产产权市场管理处进行资质审查合格,领取《天津市房地产经纪单位资格证书》;
凡从事房地产中介活动的人员,必须经市房地产产权市场管理处核准,领取天津市房地产经纪人员证书,并加入一个合法的经纪单位开展中介活动。
第四十一条 房地产交易场所贯彻政企分开、管理与经营分开、组织管理与监督管理分开的原则。主办单位和监督管理部门均不得以经营者身份参与房地产交易活动。
第四十二条 房地产管理部门,工商行政管理部门,物价管理部门,应依据各自的职责加强对房地产交易活动的管理和监督。

第七章 法律责任
第四十三条 对违反本规定的单位和个人,由市或区、县房地产管理局和市房地产管理局委托的市房地产产权市场管理处,依照职责分工给予下列处罚:
(一)对非法从事房地产经营活动的单位和个人,无违法所得的,处以1万元以下罚款;有违法所得的,处以3万元以下罚款。
(二)对私自买卖城镇房屋的,除责令其补办买卖手续、据实补交应纳税费外,视情节轻重处以1万元以下罚款。
(三)对未经批准购买私有房屋的单位,处以1万元以下罚款。
(四)对未经房地产主管部门鉴证租赁合同的,无违法所得的处以1万元以下罚款,有违法所得的处以3万元以下罚款;并责令补办租赁鉴证手续。罚款额由出租人承担百分之70%,承租人承担30%。
(五)对未办理换房手续,先行迁入居住的,除责令其补办手续外,并处以1000元以下罚款。
(六)对未领取《商品房销售许可证》而销售商品房(含期房)的,责令停止销售活动,没收违法所得,并处以3万元以下罚款。
第四十四条 对于非法转租、转让、倒卖房屋使用权的,由产权人收回房屋,并由房地产主管部门处以3万元以下罚款。触犯刑律的,由司法机关追究刑事责任。
第四十五条 当事人对处罚决定不服的,可于接到处罚通知之日起十五天内向做出处罚决定机关的上级主管部门申请复议,也可以直接向人民法院提出诉讼。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第四十六条 天津经济技术开发区、天津港保税区的房地产市场管理按照有关规定办理。
第四十七条 本规定自发布之日起施行。



1997年9月25日