我国私募基金法律制度的构建刍议/秦梦轩

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 03:49:41   浏览:8484   来源:法律资料网
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我国私募基金法律制度的构建刍议

秦梦轩 云南大学法学院

摘要:
私募基金在我国大量存在且无序发展,由于相关的法律制度缺位,一直处在法律边缘灰色地带,导致与此相关的问题和争议颇多。我国有必要尽快建立一套行之有效的私募基金法律制度,以弥补法律之不足、满足巨大社会需求、平等与公募基金相等的法律地位以及增强基金业的国际竞争力。同时,由于物质基础已具备、法制条件已成熟、公众思想条件已成熟以及自身潜在条件已成熟,建立我国的私募基金法律制度是可行的。另外,笔者就构建私募基金法律制度提出若干设想。在良好的制度保障和约束下,私募基金必将健康发展,发挥其积极作用。


关键词:私募基金 公募基金 证券投资 监督管理 法律制度


一、我国私募基金的发展及现状研究

1.私募基金的概念和特点
私募基金(private offering fund)是相对于公募基金(public offering fund)而言的,是以非公开发行的方式向特定投资对象募集资金而形成的投资基金。根据私募基金的投资方向,可以分为私募证券投资基金与私募股权投资基金两种。私募证券投资基金主要投资于股票、债券、权证等;而私募股权投资基金则主要投资于未上市企业的股权或企业债券。而本文所说的私募基金仅为第一种,即私募证券基金,以下简称“私募基金”。在证券市场上,人们分析的私募基金大致有三种类型,其一是证券和信托投资等金融机构的自有资金,以及他们为股民代理委托投资的资金,以基金的方式投资于上市股票;其二是投资顾问、信息咨询、财务代理等中介机构,他们私下为少数熟人朋友和客户提供资金托管服务,把集中起来的资金投资于股市;三是其他各种机构法人,包括上市公司,以自己募集的资金集中投资于上市股票。与公募基金相比,私募基金主要具有以下特点。首先,私募基金通过非公开方式募集资金。其次,私募基金的募集对象只是少数特定的投资者。第三,和公募基金严格的信息披露要求不同,私募基金这方面的要求低得多,加之政府监管也相应比较宽松,因此私募基金的投资更具隐蔽性,运作也更为灵活,相应获得高收益回报的机会也更大。
2.我国私募基金的发展及现状
我国私募基金的发展大致可分为以下几个阶段。1993年-1995年是发展的萌芽阶段,这期间证券公司与大客户逐渐形成了不规范的信托关系;1996年-1998年为形成阶段,此期间上市公司将闲置资金委托承销商进行投资,众多的咨询顾问公司成为私募基金操盘手;1999年-2000年则为盲目发展阶段,由于投资管理公司大热,大量证券业的精英跳槽,凭着熟稔的专业知识,过硬的市场营销,一呼百应。2001年-2004年为逐步规范、调整阶段,其操作策略由保本业务向集中投资策略的转变,操作手法由跟庄做股到资金推动和价值发现相结合转变。 2005年至今为迅速扩张阶段,这阶段A股沪市大盘指数从1000点暴涨至6000多点,股市前所未有的赚钱效应,促使整个私募基金业规模及影响力在民间迅速扩张。据一业内人士保守估计,私募基金资金现今规模早已攀升到了数万亿的“高度”! 在中国这两年的牛市盛宴中扮演着叱咤风云的角色。
3.我国私募基金所遇到的法律问题
私募基金在发挥投资灵活、竞争性强等优势的同时,亦存在管理者暗箱操作、损人利己、内幕交易、操纵市场等道德风险。例如中国证券史上著名的“宁波涨停敢死队”、近期的“杭萧钢构案”、“带头大哥777案”等他们的行为及特点都具有一定的私募基金的性质。但由于我国在法律上对私募基金尚没有明确的规定,缺少法律监管,没有相应的法律制度导致我国的私募基金业水平良莠不齐。缺乏合法身份的私募基金对自我保护意识相对较弱的中小投资者是一把双刃剑。一方面部分私募基金灵活的操作手法和成功的运作水平为投资者带来较大的投资机会;另一方面,中小投资者普遍缺乏自我保护的能力及有效手段。加之由于我国证券市场的制度缺陷可能导致该行业巨大的系统性风险,私募基金亟待法律的规范。
笔者认为,我国应鼓励和规范私募基金业的发展,将私募基金公开化、规范化、合法化。私募基金作为一种新的理财方式,一直处在灰色地带、游走在法律边缘,在其自发过程中势必会存在很多问题和不足,我们不能因此否定、压制其发展,而应该加强引导和规范,以最大限度保护投资者的利益。同时结合国外私募基金的立法经验,建立一套适合中国国情的私募基金法律制度,为私募基金的规范与发展创造一个宽松的环境, 使私募基金健康、有序、快速发展,充分发挥其积极作用。

二、构建我国私募基金法律制度的必要性分析

1.完善相关法律的必然选择
首先应考虑我国为什么迟迟没有将私募基金合法化,纳入法律的规范范畴?在2003年起草及审议《中华人民共和国证券投资基金法》(以下简称《证券投资基金法》)过程中争议的一个问题就是私募基金是否应纳入《证券投资基金法》调整?当时专家组有三种观点。第一种观点,私募基金与公募基金差异大,投资者承受风险能力强,无须单独立法;第二种观点,我国私募基金已大量存在,且有发展的必要,应予规范,以防止风险;第三种观点,私募基金复杂,情况不明,无从监管,立法时机不成熟。 很显然,当时采纳了第一种和第三种观点,仅在其中以第101条做了原则性的规定:“基金管理公司或者国务院批准的其他机构,向特定对象募集资金或者接受特定对象财产委托从事证券投资活动的具体管理办法,由国务院根据本法的原则另行规定”。而在2007年11月30日,中国证监会公布了《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》(2008年1月1日起实施),该《试点办法》规定:“特定资产管理业务的管理费率、托管费率不得低于同类型或相似类型投资目标和投资策略的证券投资基金管理费率、托管费率的60%。资产管理人可以与资产委托人约定,根据委托财产的管理情况提取适当的业绩报酬。在一个委托投资期间内,业绩报酬的提取比例不得高于所管理资产在该期间净收益的20%。固定管理费用和业绩报酬可以并行收取。”这已接近私募基金现行的激励制度,可见公募基金开展私募业务已经得到法律的许可。然而,私募基金开展相关业务仍然没有相关法律法规提及,但从立法方向来看,将私募基金纳入法律范畴将成为必然选择。
2.巨大的社会需求和市场潜力
私募基金在我国证券市场所显示出的蓬勃生机和旺盛生命力是以中国社会经济发展的国情和迫切现实需求为基础的。改革开放以来,我国经济的突飞猛进的发展促进了证券市场蓬勃发展起来,各种理财方式也应运而生。私募基金就成为了民间理财需求的必然产物,因为:(1)国企重组为私募基金带来了投资机会;(2)我国的新股发行制度促使私募基金可以利用资金的优势提高中签概率; (3) 一般股民投资者不了解证券投资知识,委托理财投入精力少,投资水平低,盈利率低于私募基金;(4) 随着我国国民经济的持续发展,个人金融资产数量也大幅增加,大量民间资金迫切需要保值增值投资渠道;(5) 证券监管不力,私募基金的隐蔽性强。这便成为了私募基金在中国民间能够风起云涌的市场基础。“有需求就有供给”,随着证券市场的发展,巨大的社会需求和市场潜力无疑促使着私募基金向更大规模、更高层次发展。所以,应尽早明确私募基金的法律地位。
3.私募基金对公募基金的必要补充
私募基金与公募基金在证券市场上作为两大主力,基本上是形成平分秋色的局面,私募基金的优势在于:(1)私募基金的激励机制使其更关注客户的盈利,因为其管理者的自有资金与客户资金共同投资,其管理收益主要来自客户盈利部分的业绩提成。(2)公募基金经理受短期业绩排名的压力较大,而私募基金有条件更专注于自己的投资风格。(3)私募基金资金规模相对较小,客户人数也相对较少,基金经理和客户就有较多接触和彼此了解的机会,方便投资者投资。而公募基金的优势在于:(1)以众多投资者为发行对象,投资者范围大(不特定对象的投资者),筹资潜力大;(2)可申请在交易所上市(如封闭式基金);(3)信息披露公开透明。然而目前得到法律认可的只有公募基金,市场的需要远远得不到满足。发展私募基金可以活跃市场,使市场资金投资理念多元化;其与公募基金展开良性竞争,亦使基金业更加健康合理的发展。
4.参与国际竞争的必然要求
按照我国加入WTO的协议规定,外资参股成立合资基金管理公司的比例可以达33%,3年后达49%,5年后(自2006年12月11日起)全面开放金融市场,这就意味着国外基金已经可以进入中国证券市场。伴随着我国证券市场引入QFII (Qualified Foreign Institutional Investors,即合格境外机构投资者)制度以及人民币升值导致大量国外热钱涌入,我国的基金业将面临海外基金的挑战与竞争。海外基金比我们更熟悉私募基金的运作和管理,他们的进入必将对我国基金业造成影响。为了不把中国证券市场这块大蛋糕拱手相让,我们必须尽快规范私募基金的运作与管理,将符合规定的私募基金培育为机构投资者。只有创造了一个公平、公正和公开的市场竞争环境,才能减少交易成本,推动金融创新,并不断创造和丰富证券市场上的金融产品和投资渠道,同时满足投资者日益多元化的投资需求。

三、构建我国私募基金法律制度的可行性分析

1.社会物质基础已具备
随着我国社会主义市场经济体系的建立,被计划束缚多年的经济迸发出巨大的活力。这种活力不仅表现为经济增长的速度,也表现为经济发展的多元化。第一,经济的多元化发展促进了理财方式的多样化,从而使私募基金有了服务的对象和市场;第二,私营经济中的有限合伙企业制为私募基金的发展提供了可借鉴的模式和经验;第三,中国的经济改革,以减少政府干预、保护非公有制经济的合法权益为主要内容,这就为私募基金等非公有制经济形态的发展创造了良好的条件;第四,私募基金的对象是面向特定的、相对大资金的客户,随着我国经济的快速发展和人们生活水平的提高,人们有能力、有余力投资私募基金,从而为私募基金的发展提供了强有力的资金支持。
2.国家法制条件已成熟
根据中国的《证券法》、《公司法》和《合伙企业法》,私募基金的设立已经具备设立的依据。 根据我国最新修订的《合伙企业法》中规定了企业的组织形式可以采用有限合伙制,我国《证券投资基金法》第101条对“特定基金”的规定以及《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》对专户理财的规定,允许机构投资者开展私募业务,2007年3月1日银监会发布的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式实施,也极大地加速私募基金募集的合法化。这些都为私募基金的壮大提供了契机和信号,说明我国开展私募业务的法制条件已经成熟。只要有了法律的保驾护航,私募基金才能走的更远,这也符合法律规律的发展方向。
3.公众思想条件已成熟
提起私募基金,人们可能想到曾经臭名昭著的“量子基金”、“老虎基金”,这些私募基金在国际金融市场上像幽灵般四处游荡且频频兴风作浪的,在东南亚金融危机中屡屡出手,让我们清晰地感受到它们所具备的惊人能力;同时也培育出了像索罗斯、巴菲特这样的投资大师和国际金融“狙击手”。在我国,私募基金一直带着神秘的面纱隐藏在地下,但随着越来越多的公募基金经理纷纷下海投身私募,原本陌生的字眼“私募基金”越来越受到普通投资者的关注。私募基金法律制度的建立和完善是大势所趋、人心所向。
4.私募基金自身潜在条件已成熟
私募基金经过自身的发展,其资金规模已经达到数万亿元,占A股总市值约5%,在市场中的影响力已经成为了不可忽视的力量。“在我国先阶段,发展私募的证券投资基金是可行的。一方面是因为目前银行储蓄收益较低,广大居民有很强的投资欲望;另一方面是我国证券市场已具有相当规模,为私募证券投资基金提供了比较充分的风险控制工具,创造了比较良好的市场环境。因此,借鉴国外经验,发展规范的私募证券投资基金,既可以满足各类投资者投资的需求,同时也能促进我国证券市场的健康发展”。 私募基金这些自身的条件的成熟更为其合法化提供了坚实的基础。

四、构建我国私募基金法律制度的若干设想

1.明确私募基金合法地位
以法律的形式明确赋予私募基金合法地位,“名不正则言不顺,言不顺则事不成”。从法律上给予私募基金准确的定性和定位,是我们对私募基金进行有有效引导和规制的先决条件。“私募的证券投资基金只要规范化,即按规定向特定投资人私下募集资金而形成,并按基金方式运作,也未尝不可。由于投资群体规模小,风险承受能力强,相对于公募得证券投资基金而言,私募证券投资基金的投资人与管理人之间的信息不对称问题比较小,投资人对管理人比较了解,并有一定的信任,从而运作比较灵活。” 为了更好地促进私募基金业的发展,必须尽快出台有关私募基金的法律法规,例如制定私募基金管理条例或管理办法,明确规定私募基金的法律地位、私募基金公司的设立条件及组织形式与运作方式、私募基金经理执业的资格和条件、私募基金管理人的职业道德和职业纪律、私募基金的业务范围、权力义务和法律责任等等。
2.实行私募基金业的监督管理制度
指定或建立专门的机构对私募基金业进行有效的监督管理,如在中国证券基金业公会下设立私募基金分会。第一,对私募基金业的从业人员实行严格的定期考核和年度注册制度,掌握私募基金业道德发展规模和发展水平;第二,建立私募基金信息披露制度,以增加其透明度。如美国的私募基金虽然不用对社会公开投资组合等信息,但每月必须对美国证券管理机构披露信息并受其监管 。第三,建立合理可行的投诉机制,一旦发现私募基金经理违法违规、损害投资者利益等投诉时,应及时予以制止和处理,同时对信誉不好的私募基金,应给予批评、警告,遏制和减少私募基金经理中滥竽充数、违法乱纪等情况发生;第四,充分重视证券基金业公会的中介协调功能,最大限度地发挥其在经营管理、人员培训、行业自律等方面的积极作用。当然,对于私募基金的监管也不能向要求对公募基金严格的监管制度那样,应该借鉴国外成功的实践经验,采用相对比较宽松的监管模式,同时结合我国实际情况,制定一套合理的监督管理制度。
3. “收益分成”代替“收益保底”
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浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法

浙江省


浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法
浙江省



第一条 为了加强物业维修专项资金的管理,规范物业维修专项资金的使用,维护住宅区业主的合法权益,根据浙江省人民政府令《浙江省住宅区物业管理办法》(第113号)有关规定,制定本暂行办法。
第二条 物业维修专项资金(住宅公用部位公用设施设备维修基金,下同)遵循全额储存,业主共同所有,合理使用的原则。实行统一缴交,专款专用,民主理财,接受监督的管理制度。
第三条 本暂行办法所称房屋公用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本暂行办法所指设备、设施是指住宅区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上(下)水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库文体设施和共用设施设备等。供水管道限于每
幢总水表与每户分水表之间,供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间,供电(水)一户一表、电信线路、管道煤气和有线电视线路除外。
第四条 物业维修专项资金专项用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、更新。
第五条 物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取,不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向所在地物业主管部门预交。
第六条 商品住宅物业维修专项资金按照当地上年综合平均建筑安装工程造价3-5%的比例缴交。高层建筑、别墅等的物业维修专项资金缴交比例可提高到6%。具体比例由市、县人民政府在省定范围内确定。
公有住房出售时,所收取的住房公用部位和共用设备维修养护基金也纳入物业维修专项资金管理范围,具体管理和使用办法,由市、县财政、物价、物业管理主管部门共同制定,经当地人民政府批准后实施。
第七条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以各业主委员会为管理单位,以各幢为资金核算单位,并建立明细帐。物业维修专项资金所有权属该业主委员会所属全体业主共同共有,不得分割给该住宅区个人或小团体,包括迁出该住宅区的个人或团体,不得挪作于其它用途。
第八条 物业维修专项资金由物业主管部门以业主委员会名义在当地银行专户存储,专项管理。物业维修专项资金自收(预)缴之日起5个工作日内开始按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚动使用和管理。
物业维修专项资金必须专款专用,增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率,除存入银行、购买国债外,严禁挪作他用。
未设立业主委员会的住宅区,物业维修专项资金由所在地物业主管部门设立专户代管。
第九条 物业主管部门要加强物业维修专项资金的管理,提高管理透明度。在每年初向业主委员会公开本年可使用数额,上年未使用的按年度累计公布,同时汇总上报上级物业主管部门备案。
第十条 物业维修专项资金由业主委员会或物业管理企业根据住宅区公用设施设备维修年度计划,提出物业管理维修专项资金使用方案,经业主大会批准后向当地物业主管部门提出使用申请。
每年每个住宅区可分两次申报物业维修专项资金使用方案。
第十一条 凡符合本暂行办法第四条使用规定条件的,物业主管部门在受理使用申请后7个工作日内予以审批,并在3个工作日内予以划转资金。对于不符合或部分不符合第四条条件的,由物业主管部门在受理使用申请后3个工作日内书面告知申请单位。
第十二条 对于日常维修,年度使用限额按照物业维修专项资金的增值部分,即物业主管部门年初公开的年度可使用数额确定。
对于中修以上的维修、更新,计划费用在现值25%以上的,可以动用物业维修专项资金本金。
物业维修专项资金不敷使用时,经业主大会或业主代表大会决定,可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第十三条 物业管理企业发生变换时,其使用的物业维修专项资金帐目经业主委员会审核无误后,应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起15日内送当地物业主管部门和业主委员会备案。
第十四条 业主转让房屋所有权时,结余的物业维修专项资金不予退还,随房屋所有权同时过户。
第十五条 因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的,物业维修专项资金代管单位应当将该资金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第十六条 物业维修专项资金的使用应严格执行财务制度。使用情况应每年公布一次,接受业主监督。
第十七条 各级物业、财政、物价主管部门要加强物业维修专项资金管理、使用的监督,并做好协调、服务、指导等工作。
第十八条 违反本暂行办法,造成物业维修专项资金流失,使用不当,要追究有关人员的行政、经济责任;贪污、挪用物业维修专项资金,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 本暂行办法自公布之日起施行。
第二十条 本办法由省建设厅会同省财政厅、省物价局负责解释。



1999年12月27日

沈阳市城市在建工程抵押管理办法

辽宁省沈阳市


沈阳市城市在建工程抵押管理办法
沈阳市


第一章 总则
第一条 为加强城市在建工程抵押管理,维护房地产市场秩序,保护当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》,结合我市实际,制定本办法。
第二条 凡在我市城市规划区国有土地范围内进行在建工程抵押的,应遵守本办法。
第三条 本办法所称在建工程,是指正在施工建设的房屋。
本办法所称在建工程抵押,是指抵押入为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称抵押人,是指将合法取得的在建工程提供给抵押权人,作为履行债务担保的法人。
本办法所称抵押权人,是指接受在建工程抵押贷款作为债务人履行债务担保的银行和经中国人民银行批准开展房地产抵押的金融机构。
第四条 以依法取得的在建工程设定抵押的,该在建工程占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 在建工程抵押,应遵循自愿、公平和诚实信用的原则。
第六条 沈阳市房产管理局是我市在建工程抵押的行政主管部门,沈阳市房地产市场管理办公室负责日常管理工作。
新民市,辽中、康平、法库县房产行政管理部门负责本地区在建工程抵押登记工作。

第二章 抵押权设定
第七条 下列在建工程不得设定抵押:
一、在建工程存在建筑承发包合同争议的;
二、行政罚没、司法裁定和依法查封的;
三、无担保人的公益性质的(学校、医院、幼儿园等)在建工程;
四、法律、法规规定不得设定抵押的其它情形。
第八条 在建工程中已经预售的商品房不得设定抵押。
第九条 同一在建工程设定两个以上抵押权的,抵押人应当将已经设定的抵押情况告知抵押权人;后一个抵押所担保债务的履行期限不得早于前一个抵押所担保债务的履行期限。
第十条 以两宗以上在建工程设定同一抵押权的,视为同一抵押物;在抵押权存续期间,其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程设定抵押的,必须完成工程建设投资总额的百分之二十五以上,全部交付土地使用权出让金,或相当于土地使用权出让金的款额,并取得国有土地使用权证。
第十二条 以多方投资联建(合作建房、集资建房等)在建工程设定抵押的,应取得联建各方的书面同意。
第十三条 外商投资企业以在建工程设定抵押的,须缴足经批准的合同、章程规定的出资额。
第十四条 外商投资企业、其他有限责任公、股份合作制企业以在建工程设定抵押的,须经董事会或股东大会书面同意。
第十五条 集体所有制企业以在建工程设定抵押的,须经职工代表大会书面同意。
第十六条 以在建工程设定抵押,抵押当事人应到经沈阳市房产管理局资审合格的房地产评估机构进行评估。

第三章 合同订立及生效
第十七条 在建工程抵押,必须订立书面合同。抵押合同须载明下列事项:
一、抵押当事人的名称,单位所在地和法定代表人姓名、国籍等;
二、抵押物的名称、建筑面积、处所;
三、抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式;
四、抵押物意外毁损、灭失责任;
五、抵押物保险受益人;
六、抵押物的占管方式;
七、抵押物被处分时受偿人的顺序;
八、违约责任及补救措施;
九、争议解决方式;
十、合同订立的时间、地点、生效方式;
十一、其他事项。
第十八条 抵押合同以中文书写,以两种以上文字书写的,以中文为主。
第十九条 抵押当事人必须于抵押合同签订之日起三十日内,持抵押合同及下列文书证件到沈阳市房地产市场管理办公室办理抵押登记:
一、企业营业执照副本和影印件;
二、国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、开工报告、施工许可证、建筑扩初设计通知书;
三、建设指标批件;
四、已投入工程款的验资证明及工程形象照片;
五、评估报告书;
六、外商投资企业须提交由会计师事务所缴足注册资本的验资证明和董事会同意书;
七、有限责任公司和股份制的公司提交董事会或股东大会同意书;
八、集体所有制企业提交职工代表大会同意书;
九、已预售商品房的提交《商品房销(预)售许可证》及已预售部分商品房的专用发票(复印件);
十、其它必要的证件、资料。
第二十条 在建工程抵押合同自批准登记之日起生效;未经批准登记的在建工程抵押合同为无效。

第四章 抵押合同变更与抵押关系终止
第二十一条 抵押合同的变更与解除,须经双方当事人达成书面协议;经有关上级机关批准的抵押,还须征得原批准机关的书面同意;原上级机关的隶属关系发生改变的,由新的上级机关批准。
第二十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止,当事人应在变更或终止之日起三十日内到原登记机关办理变更登记或抵押登记注销手续。
第二十三条 抵押人或抵押权人发生合并、分立等变更的,变更的一方当事人应及时通知对方当事人,并报原登记机关备案;变更后的当事人享有相应的权利,承担相应的义务。
第二十四条 抵押人被兼并,兼并抵押人的法人继续履行与抵押权人签订的抵押合同。

第五章 抵押物的占管
第二十五条 抵押物由抵押人占管。抵押人应按建筑承发包合同的约定,保证工程质量,并按期竣工。抵押权人有权按抵押合同约定,检查由抵押人占管的抵押物。
第二十六条 抵押人未征得抵押权人书面同意,不得擅自将抵押物转让、拆除、改建或以其他方式处分抵押物,不得改变抵押物使用性质。
第二十七条 抵押物发生损毁(不可抗力除外),抵押人应迅速将情况通知抵押权人;抵押人有防止损失扩大的义务,应采取一切措施防止损失的扩大。
第二十八条 抵押物因抵押人的过失而发生贬值,以致不能或不足以作为履行债务的担保,抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。

第六章 抵押物的处分
第二十九条 抵押人或受让人不依约履行债务以及抵押人被宣告解散的,抵押权人有权向原登记机关申请处分抵押物。
第三十条 抵押权人处分抵押物时,可申请经市房产管理局资审合格的房地产拍卖机构公开拍卖或采取经市房产管理局批准的其他处分方式。
第三十一条 抵押权人申请处分抵押物时,应书面通知抵押人或受让人;抵押物为共有的,通知共有人。
第三十二条 处分抵押物所得款项,依下列顺序和原则分配:
一、支付处分抵押物的费用;
二、扣除抵押物应缴税费;
三、偿还抵押权人的债权本息及违约金;
四、剩余金额交还抵押人;
同一抵押物设定数个抵押权的,按照抵押登记批准的先后顺序清偿。

第七章 附则
第三十三条 集体所有制土地上的在建工程抵押,可参照本办法执行。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。



1998年1月22日