售房人是否应支付中介费之外的劳务费?/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 15:31:36   浏览:8436   来源:法律资料网
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售房人是否应支付中介费之外的劳务费?
作者:刘军

事实经过
甲原系上海A房产经纪公司浦东花木店(以下简称“A公司花木店”)店长,2003年5月份辞职。乙有一套房屋准备出售,乙与甲原来有些熟悉,经甲介绍,乙于2003年10月将其房屋在A公司花木店挂牌出售。挂牌后,A公司花木店工作人员及甲多次带客户看房,最后丙看中了房屋。2004年2月,乙丙双方在A公司花木店签订《房地产买卖合同》,合同约定,房屋总价款为73万元,首付款30万由甲代乙向丙收取,乙为此还专门写了一份授权委托书,内容为“乙就某某房屋出售事宜全权委托甲处理”。余下43万元房款由丙向银行申请贷款,由A公司监管,在房地产证过户后由A公司代丙交给乙,双方同时委托A公司办理产证过户手续,为此,乙丙双方各自与A公司签订一份居间协议,约定中介费用为房款的1%,各自支付7300元。嗣后,丙按照合同及乙的委托书将30万元首付款交给甲。2004年5月,在A公司的协助下,办理了房产过户手续。A公司代丙将余下43万元房款交给乙。但甲未将30万元首付款全部交给乙,扣留3万元房款,其理由是3万元是其劳务费,并称乙曾向其表示,该房屋只要卖70万元即可。乙向甲追讨房款不成,遂向法院起诉,要求甲支付3万元房款。
律师说法
本案带有一定的普遍性,法律关系也有些复杂,现一一评述如下:
1、乙系居间合同关系,A公司已经履行合同义务
乙与A公司签订有居间合同,合同中明确约定,A公司主要义务是介绍购买方,监管40万房款、办理产证过户手续,A公司已经履行了居间合同义务。
2、A公司对甲扣留乙的房款是否应承担法律责任?
甲原系A公司花木店店长,这就很容易让人理解为甲的行为就是A公司行为。但由于乙的委托收款的委托书是委托甲,而非委托A公司,且乙与A公司的居间合同约定的A公司的义务不包括监管首付款,故甲扣留3万元房款不能认定为A公司行为,A公司无需承担甲扣留3万元房款的法律责任。
3、乙是否应付给甲3万元“劳务费”?
甲乙之间系委托合同关系,即乙是委托人,甲是乙的受托人或者说是代理人。委托事项即代为收款,仅代为收款这一项劳务,甲认为3万元房款系劳务费没有合同依据也没有法律依据,不应支持。此外,买房人包括丙均系从A公司花木店得知该房源,甲只是陪同花木店工作人员一道看房,并非单独为乙寻找买家提供劳务。至于甲提出,乙曾表示房屋售价只要达到70万元即可,故3万元属于甲,则由于乙不予认可,又缺乏书面证据,该主张不予支持。所以,甲认为3万元房款系劳务费的主张没有法律根据,甲应将3万元房款返还予乙。

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关于进一步开展不合格普通奶粉和其他配方奶粉市场清查的紧急通知

国家工商行政管理总局


关于进一步开展不合格普通奶粉和其他配方奶粉市场清查的紧急通知


各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级市工商行政管理局:

  2008年9月30日国家质检总局通报了对154家企业、265个批次9月14日前生产的普通奶粉和其他配方奶粉三聚氰胺专项检测结果(见附件1、附件2),其中20家企业31个批次产品中检出三聚氰胺。现将清查不合格普通奶粉和其他配方奶粉的有关工作紧急通知如下:

  一、进一步加大普通奶粉和其他配方奶粉市场清查力度,确保不合格普通奶粉和其他配方奶粉及时有效停售和下架退市

  各级工商行政管理机关要在前一阶段市场清查的基础上,对有关部门通报的不合格普通奶粉和其他配方奶粉,继续采取有力措施,立即责令经营者停止销售、下架退市。要加大监督检查的力度,对下架退市的含三聚氰胺普通奶粉和其他配方奶粉就地封存,登记造册,并落实监管责任,防止再次流入市场。各地工商机关要层层落实市场清查责任,加大市场清查力度,逐级监督检查,以基层工商所为单位,责任到人,集中时间和执法力量对城乡市场普通奶粉和其他配方奶粉经营者开展拉网式逐户清查,确保辖区内经营者所有销售含三聚氰胺普通奶粉和其他配方奶粉全部停止销售、下架退市。对下架退市的含三聚氰胺普通奶粉和其他配方奶粉要在当地政府的统一领导下,积极会同质检、商务部门及时监督生产者、销售者在结算的基础上就地销毁。并将下架退市、销毁的情况和数量按照要求进行逐户登记,如实逐项统计,逐级汇总和上报。对合格的普通奶粉和其他配方奶粉,要按照《国务院办公厅关于进一步做好婴幼儿奶粉事件处置工作的通知》(国办发明电【2008】36号)精神,允许经营者继续销售。

  二、积极做好协调经营者为消费者退换不合格普通奶粉和其他配方奶粉的工作,依法保护消费者合法权益

  各地工商行政管理机关要在当地政府的领导下,会同商务等部门,积极协调销售者对不合格普通奶粉和其他配方奶粉按原购买价格为城乡消费者退货退款。各级工商机关要认真落实当地政府对消费者退换不合格奶制品的规定和要求,层层组织力量,以基层工商所为单位,在所有商场、超市和奶制品经营者的经营场所醒目位置用大字体张贴公告,公布不合格普通奶粉和其他配方奶粉的品牌和批次,便于消费者识别。

  对消费者退换的不合格普通奶粉和其他配方奶粉,工商机关要监督经营者登记造册,就地封存,跟踪监管,防止再次销售。各级工商机关要在当地政府领导下,对下架退市和消费者退换的不合格普通奶粉和其他配方奶粉,积极会同质检、商务等部门及时监督生产者、销售者在结算的基础上就地销毁。

  对合格普通奶粉和其他配方奶粉,消费者如要求退货的,各级工商机关要在当地政府领导和协调下,会同商务等部门按照有关规定和当地政府的规定办理。

  三、及时受理和处理消费者申诉举报,切实维护社会和谐稳定

  各级工商机关要高度重视消费者咨询、申诉和举报工作,充分发挥各地12315网络的作用。消费者申诉举报中心要继续24小时受理消费者申诉举报,确保有人接听、受理和及时按程序处理消费纠纷,对有关重大线索和突发性问题要跟踪分析,并及时向当地政府汇报或通报有关职能部门。各级工商部门要超前防范,努力将消费纠纷解决在萌芽状态;对在消费者退换不合格普通奶粉和其他配方奶粉过程中可能出现的突发问题以及发生的群体性和其他突发性问题要在当地政府的统一领导下,积极配合公安、商务等部门做好维护社会稳定的工作。

  四、加大奶制品市场监管力度,切实维护奶制品市场秩序

各地工商机关要严格依法履行奶制品市场监管职责,按照总局的要求,要加大奶制品市场日常巡查力度,严把市场主体准入关,依法查处和取缔无照经营;要加大流通环节奶制品质量监管力度,逐户检查奶制品经营者索证索票和购销台账制度的建立和落实情况,监督经营者严把奶制品质量进货关,确保奶制品产品质量可追朔;要加大对流通环节不合格奶制品违法案件的查处力度,强化市场监管执法,特别要严防假冒伪劣和不合格奶制品流向农村市场,严厉打击销售假冒伪劣奶制品违法行为,进一步规范奶制品市场经营秩序。各地要切实做好国庆节日期间奶制品和食品市场监管,确保节日食品市场消费安全,让人民群众度过一个欢乐祥和的国庆佳节。

  五、加强组织领导,严格责任制度,狠抓检查落实

  各级工商机关要在当地政府领导下,继续加强组织领导,主要领导亲自抓,主管领导具体抓,各职能部门分工抓,进一步强化责任制和责任追究制,层层动员和部署,立即行动,把清查不合格普通奶粉和其他配方奶粉市场的任务落实到岗,责任落实到人。各地要迅速集中时间、集中执法力量,加大市场清查和督查检查工作力度,坚持省抓市、市抓县、县抓所,一级抓一级,层层抓落实,加班加点,昼夜奋战,确保以最快的时间完成对不合格普通奶粉和其他配方奶粉市场清查和各项工作。同时,各级工商机关要加强与质检、商务、公安、食品药品等部门的配合与协作,形成合力,充分发挥部门整体优势。国家工商总局即将派出督查组对开展不合格奶制品市场清查工作进行督查。

  国庆节期间,各级工商机关要坚持领导干部在岗带班制度,保证足够的备勤力量。各地要严格坚持不合格普通奶粉和其他配方奶粉市场清查情况每日报告制度、24小时值班制度、重大事项即时报告制度,各省、自治区、直辖市工商局要于每天上午9时前,向总局报送前一日早8时至当天早8时前的不合格普通奶粉和其他配方奶粉市场清查情况(主要内容见附表3、附表4)。

  附件1:普通奶粉和其他配方奶粉未检出三聚氰胺的企业

  附件2:普通奶粉和其他配方奶粉企业检测三聚氰胺的情况

  附件3:流通环节不合格普通奶粉和其他配方奶粉市场清查情况统计表

  附件4:不合格普通奶粉和其他配方奶粉生产企业下架退市情况统计表





国家工商行政管理总局

二00八年九月三十日



  制售假烟行为既扰乱了烟草经营秩序,侵犯知识产权,又危害了人们的身心健康。烟草专卖部门及司法机关对制售假烟行为历来是从严从重进行打击。但由于烟草案件涉及生产、销售伪劣产品罪、侵犯知识产权犯罪和非法经营罪,还有各罪既未遂认定;主从犯区分及参与数额认定等,使得司法实务中处理该类案件时常常无从下手。为此,高法、高检出台了涉烟案件的若干司法解释,但在援引司法解释时,公、检、法机关也产生了不少分歧意见。为此,笔者以办理的多件烟草案件为例,结合司法解释的规定,对烟草案件中的一些疑难问题进行探讨。

  一、烟草案件中非法经营数额的认定问题

  在办理涉烟案件时,首先要确定非法经营数额。司法解释规定一般是依据销售金额或违法所得数额来定罪量刑。违法所得数额通常是犯罪分子以销售金额扣除成本后赚取的利润,而利润弹性空间很大,且很难查清,通常情形下以销售金额来认定非法经营数额。对于已经生产成产品并成功销售的,非法经营数额表现为销售金额,而对于产品尚未售出,在生产或运输环节被查获的,非法经营数额表现为货值金额。

  (一)销售金额的认定

  1、综合全案的证据材料认定销售金额。对于已经售出的烟草制品,不能仅凭嫌疑人的供述来认定价格和数量,还要查证购买产品的下家,用下家的证言来印证嫌疑人的供述,如果两者不一致,按有利于被告的原则就低认定。如果仅有被告人供述,无法查证下家的,要结合案件其他证据材料来认定被告人的供述是否属实。如王××销售假烟中,其假烟全部售往外地。案发后,为了逃避侦查,王××将手机扔了,侦查机关无法查找下家,但王××供述销售所得货款均是通过银行转帐的方式收取,侦查机关调取了银行的转帐凭证,证实了其供述的真实性。据此,我们以王××的供述为依据来认定销售金额。

  2、应重视书证的收集。记录生产和销售数量、价格等的记录本是认定销售金额的重要书证,对此类证据要及时进行固定。此外,要对嫌疑人和证人等进行讯(询)问,对销售记录本记载内容真实性进行核实,记载销售或购买假烟的品种、数量和单价等要核实清楚。如我们办理的刘××、黄××生产假烟案中,黄××对每批次假烟的销售单价、数量、品种都有详细的记载。公安机关从其家中搜出此记录本并扣押,随后黄××和刘××均对记载内容的真实性进行了供述,我们以该记录本记录的假烟品种、数量、单价认定嫌疑人的销售金额。

  (二)货值金额的认定

  对于在生产现场或运输途中被查获的假烟,没有来得及销售,也就没有销售金额。司法解释规定此种情形以货值金额来定罪处罚,且按犯罪未遂来处理。如何认定货值金额,司法解释规定了三种方法:①能够查清销售价格的,按照实际销售价格计算;②无法查清实际销售价格,有品牌的,按省级烟草专卖行政主管部门出具的零售价格计算;③无品牌的,按省级烟草专卖行政主管部门出具的上年度卷烟平均零售价格计算。

  这里需要注意的是,如果销售价格只有嫌疑人的供述,没有其他证据印证嫌疑人的供述情况下,是否以嫌疑人的供述来认定销售价格。我们的观点是,如果嫌疑人的供述具有合理性,如高于购买价格、除去运输费用还有结余、结合销售目的地假烟的价格等因素综合判断,则以嫌疑人的供述确定销售价格符合案件的客观事实,况且嫌疑人供述也是法定的证据种类。尽量不按烟草部门确定的零售价格来计算,因为二者之间差距很大,如假冒的云烟,假烟的售价是70元一条,真烟的售价则200多元一条,如按真烟算构成犯罪,按假烟算则不构成犯罪,造成的结果是假烟销售出去不构成,而假烟尚未销售还构成犯罪,既社会危害性小的构成犯罪,社会危害性大不构成犯罪,显然违背立法的初衷。

  二、烟草案件中主从犯犯罪金额的认定问题

  生产假烟共同犯罪案件中,如果制烟现场的半成品、成品、原材料、烟草专用机械被挡获,公安机关一般会委托鉴定机构对涉案物品全部进行鉴定。如何运用该鉴定结论来认定共同犯罪中各嫌疑人的责任,有必要探讨。

  我们办理的制假烟中,一般有老板和其雇佣的工人被查获,如公安机关查获的彭州市通济镇制假烟案中,现场挡获9名制假小工;彭州市致和镇制假烟案中,连老板在内共有7人被挡获;在什邡的假烟案中的,有连老板在内共有9人被挡获。通常情况下,老板和小工是共同犯罪,小工是受雇参加劳动,只是按月挣取工资,在共同犯罪中所起作用较小,一般认定为从犯。小工一般分为两种情况,一种是参与整个生产过程,从假烟开始生产直至被查获,中途从未离开。如张××制假烟案件,雇佣的小工是来自安徽省,参与整个制烟过程。还有一种情况是,小工就是老板就近找的农民工,他们不是按月领取工资,而是采用计件制,老板根据每位小工每天的工作量发工资,小工也不是每天参与假烟的生产,农忙时在家干活,农闲时又来帮助生产几天。如什邡刘××制假烟案中的小工就是如此,老板刘××雇请附近的赋闲在家的农村妇女帮忙裹烟,每支烟按5厘或6厘钱计价发工资。

  对假烟生产的老板和其他组织者或积极参与者应认定为主犯,主犯对整个犯罪承担刑事责任,查获的涉案物品鉴定后的金额应当全部认定为主犯的犯罪金额。

  小工在共同犯罪中系从犯,只能就其参与的犯罪承担刑事责任。而在假烟案件的犯罪未遂中,鉴定机构全部把查获的与假烟有关的物品均作了物价鉴定。有人认定犯罪金额时,直接采用物价鉴定结论来认定小工的犯罪金额,这是不妥当的。通常情况下,应把烟草专用机械的价值扣除,以查获卷烟、半成品、制假原料为依据来认定小工的犯罪金额。因为烟草专用机械是老板购买回来供员工使用,这部分金额不应算作是共同犯罪金额。因为小工没有参与购买烟草机械。仔细分析司法解释,也规定对购买、销售、生产烟草专用机械的行为定罪,没有规定对使用烟草机械的定罪,就是这个原因。如办理的张××等9人制假案中,抓获的全是小工,假烟生产的组织者在逃。鉴定结论以查获的制假原料、半成品、查获的卷烟和烟草机械为依据作出认定,总共价值33万元,烟机一台价值就是5万元,在认定9名小工的犯罪金额时,将烟机的金额从总金额中扣减,以28万元的犯罪未遂起诉9名小工,同时认定为从犯。

  三、想像竞合犯择一重罪处理问题

  涉烟案件中,认定非法经营数额后,根据非法经营数额多少,比较生产、销售伪劣产品罪、非法经营罪、假冒注册商标罪或销售假冒注册商标的商品罪,择一重罪处罚。

  在只有货值金额的场合,按上述各罪的犯罪未遂形态定罪处罚。需要讨论的是,生产销售、销售伪劣产品罪司法解释规定有未遂形态,货值金额需达到既遂金额的三倍。而假冒注册标罪司法解释也明确规定有未遂,金额没有作特别的规定,比照犯罪既遂的定罪起点来认定。而唯独对非法经营罪是否有未遂形态,司法解释没有作明确的规定。我们认为,非法经营罪也应有未遂的犯罪形态。理由是:非法经营罪的保护的客体是国家的烟草专卖制度。我国对烟草实行许可证制度,没有取得许可经营烟草的,构成该罪。但是在只有货值金额的,嫌疑人购买回原材料、购买回烟机准备生产或在生产过程中被挡获,没有制成产品对外销售,没有侵犯国家的烟草专卖制度,但嫌疑人已经着手实施犯罪,由于意志以外的原因犯罪未得逞,以未遂认定是比较客观。对未遂金额是否按既遂的金额认定,或是既遂的金额的多少倍,没有明确的法律规定,但可参照假冒注册商标罪中数额认定的方法定罪处罚。

  四、假烟数量定罪的问题

  司法解释规定,非法经营卷烟二十万支以上的,是非法经营罪情节严重,非法经营卷烟一百万支以上的,是非法经营罪情节特别严重。这里是指卷烟二十万支或一百万支,如果嫌疑人经营的是雪茄烟,不能按该解释规定的数量来认定犯罪。理由是:卷烟和雪茄烟是不同种类的烟,卷烟是用卷烟纸将烟丝卷制成条状的烟制品,又称纸烟、香烟、烟卷。雪茄烟是属于香烟的一类,是用经过风干、发酵、老化后的原块烟叶卷制出来的纯天然烟草制品。司法解释中对卷烟和雪茄烟是作了并列式的列举,如“生产、销售伪劣卷烟、雪茄烟等烟草专卖品,销售金额在五万元以上的,依照刑法第一百四十条的规定,以生产、销售伪劣产品罪定罪处罚”。所以对卷烟可按数量规定认定非法经营罪,而对于雪茄烟则不能依照数量作为定罪量刑的标准。

  五、涉烟案件中侵犯知识产权案件改变定性后的管辖权问题

  如公安机关通过上级公安机关指定管辖方式获得某案的管辖权,公安机关将假烟案件以侵犯知识产权案件移送起诉,检察机关审查后认为应按择一重罪处罚的规定认为非法经营罪,此种情形下,检察机关以非法经营罪起诉,法院是否具有管辖权。因为司法解释规定,侵犯知识产权的案件,公安机关通过指定管辖方式取得某案件的管辖权后,公安机关所在地的检察院和法院当然获得管辖权,可不再指定管辖。那么案件改变定性后,公安机关所在地的司法机关是否具有管辖权?答案是肯定的。仔细分析司法解释发现,这里的规定是案件,而不是罪名,尽管检察机关改变了罪名,但仍然属于侵犯知识产权的案件,因为涉烟案件往往侵犯的法律所保护的多重客体,定罪只是案件的处理方式,不会改变案件的性质,此类涉烟案件,公安机关有管辖权的,其所在地的司法机关当然具有管辖权,可不再行指定。

  (作者单位:四川省检察院 彭州市检察院 仁寿县检察院 乐至县检察院)