计算机软件的特征及其法律保护/倪学伟

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 15:14:27   浏览:8581   来源:法律资料网
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计算机软件的特征及其法律保护
Characteristics and Legal Protection of Computer Software

倪学伟 曾佐伶
Ni Xuewei Zeng Zuoling


摘要 分析计算机软件的法律特征,阐释计算机软件的著作权法保护、刑法保护与行政法保护,并提出计算机软件权利保护的有关结论。
关键词 计算机软件;法律特征;法律保护
Abstract The paper analyses the legal characteristics of computer software, expounds copyright law protection, criminal law protection and administrative law protection of computer software, and advances concerned about computer software right protection.
Key Words computer software;legal characteristics;legal protection

国务院第83次常务会议1991年5月24日通过的《计算机软件保护条例》规定:“计算机软件指计算机程序及其有关文档”。计算机软件的核心是程序,而文档则是软件不可分割的组成部分。计算机是高科技发展的产物,是人类又一智力劳动成果。随着计算机的普及和应用,特别是计算机家庭化进程的加速,计算机软件的法律保护日显重要。我国计算机产业起步较晚、发展迅猛,其法律规定相对滞后,法学研究及计算机软件法律保护知识的普及仍十分缺乏。鉴此,本文着力探讨计算机软件的特征及其法律保护,促使我国早日出台《计算机软件法》。

一、计算机软件的法律特征
(1)计算机软件既是作品,又是工具,是作品性与工具性紧密结合的智力成果。计算机软件包括程序和文档两个部分,文档指“用自然语言或者形式化语言所编写的文字资料和图表,描述程序的内容、组成、设计、功能规格、开发情况、测试结果及使用方法,如程序设计说明书、流程图、用户手册等。”文档与一般文字作品没有显著区别,其作品性显而易见;计算机程序指“为了得到某种结果而可以由计算机等具有信息处理能力的装置执行的代码化指令序列,或者可被自动转换成代码化指令序列的符号化指令序列或者符号化语句序列。”计算机程序包括源程序和目标程序,源程序是用计算机高级语言编写的程序,如使用Basic. Algol, Cobol, Fortran等语言编写,表现为数字、文字和符号的组合,构成符号化指令序列或符号化语句序列,与传统文字作品没有显著区别;目标程序是用机器语言编制的体现为电脉冲序列的一串二进制数(0和1)指令编码,直接用于驱动计算机硬件工作,保证计算机系统发挥各项功能,获得一定结果,因而又具有工具性特征。同一程序的源文本和目标文本是同一作品,源代码和目标代码是同一作品的两类不同表现形式。可见,计算机程序具有源程序的作品性和目标程序的工具性双重特性。软件在调入计算机运行之前,首先表现为作品性,人们无法通过“阅读”或“欣赏”计算机程序与文档而制造任何有形产品和实现任何操作。但是,软件调入计算机运行时,则更主要地表现为工具性,即通过控制计算机硬件动作过程,获得某种结果。
(2)计算机软件开发工作最大、成本高,但复制容易、成本极低。
计算机软件是开发者智力劳动的结晶,具有原创性质。计算机软件开发必须经过功能限定、逻辑设计和编码三个步骤,要求软件开发人员必须具有丰富而超前的专业和相关知识,极强的逻辑和形象思维能力,了解计算机硬件的最新发展状况与发展前景,熟练掌握和使用编程语言。开发具有实用商业价值的计算机软件,通常需要按照专业化分工、流水线作业的方式由一大批人共同完成,少数人几乎不可能开发计算机软件(传统文艺作品创作则不同)。可见,开发计算机软件必须具备相应的物质和技术条件,有充足的开发资金和良好的开发环境。计算机软件的高开发成本还决定绝大多数软件只能在一个或几个法人的组织和投资之下才能完成开发,单个自然人不可能成为软件开发的组织者和投资者。计算机软件的复制是指把软件转载于有形物体的行为,如把软件打印在纸上或穿孔在卡片上,把软件转存于磁盘、磁带或ROM芯片等等。复制是对计算机软件的客观再现,不改变软件内容,不影响软件本身的价值,复制后的软件以一定的客观物质形式体现,具有可感知性。计算机软件的可复制性决定其可以广泛传播和有效利用,创造经济和社会效益。计算机软件复制成本低廉,仅为开发成本的数百万分之一甚至数千万分之一,致使非法复制他人软件牟取暴利成为可能。为此,必须严格保护软件权利,坚决打击软件的"海盗式"复制行为。
(3)计算机软件具有无形性,可以多次使用,但商业寿命较短。
计算机软件是智力劳动产生的精神产品,如计算机程序、说明程序的文档等都是智力劳动的直接产物,不具有任何形状,人们只有借助于一定的物质载体和工具才能感知其存在。计算机软件的无形性与人类其他精神产品的无形性特征一致,从而决定计算机软件的使用不同于有体财产。有体财产在同一时间只能为一人或若干人共同使用,而计算机软件在同一时间可以为若干人分别使用。对有体财产所有权的侵犯具有显见性,比较容易发现和防止。计算机软件只要不受操作失误、计算机病毒等影响,就可以无限制反复使用,软件亦不会受到磨损或损耗。但是,计算机软件又具有工具性,主要通过“使用”而发挥其功用,因而应该具有使用寿命,使用寿命在流通领域表现为商业寿命。在科学技术飞速发展、新软件层出不穷的今天,计算机软件的商业寿命正日益缩短。一般而言,10年以上的软件效率差,实用价值不大,已很难有效占领市场。

二、计算机软件的法律保护
(一)计算机软件的著作权法保护
1972年11月,菲律宾版权法规定计算机程序是其保护的对象,首次确立了由著作权法保护计算机软件的制度。目前,美国、法国、英国、日本等40多个国家和地区明确规定计算机软件受著作权法保护。关贸总协定乌拉圭回合谈判达成的《与贸易有关的知识产权协议》明确规定,计算机程序按照《保护文学艺术作品伯尔尼公约》1971年文本而享受等同于文学作品的保护,计算机程序作品权利人享有与电影作品相同的“公共租借权”。可见,由著作权法保护软件已在国际范围内达成广泛共识。新中国第一部《著作权法》第3条亦明确规定计算机软件是 "本法所称的作品",顺应了国际社会的潮流。
计算机软件是人类的智力劳动成果,理应由知识产权法予以保护。在现行知识产权法体系中,采用著作权法(不选用专利法、商标法、反不正当竞争法)保护计算机软件,主要基于以下理由:①著作权的取得不以新颖性为标准,不以达到特定的技术水平为条件。各国著作权法所保护作品的共同实质要件是独立创作性,只要作品由作者独立创作完成(不是抄袭或剽窃之作),法律都予以保护,而不论是否己有相同或相似作品。著作权法的"兼容性"保护,解除了软件开发者因为已有相同或相似软件而使独立开发的软件不能得到保护的顾虑,可以使一切形式的独立开发软件都受到法律的有效保护,从而保证了计算机软件在最大范围内被开发和利用。②著作权的核心权项是复制权,未经许可采用任何手段复制他人作品,除合理使用、法定许可使用及强制许可使用外,皆属对他人著作权的侵犯。所以,用著作权法保护计算机软件,特别是保护软件权利人的复制权,可以使软件这一智力成果获得最有效的保护。③著作权法一般采取“自动保护”,只要符合法律规定的条件,无须办理任何特别手续即自动取得著作权,此自动保护方式可以使众多计算机软件避免审查与检索等繁琐手续而获得有效保护。事实上,目前的技术和物质条件尚无法有效审查与检索。
(二)计算机软件的刑法保护
计算机软件权利人的权利在世界范围内主要表现为著作权(版权),归属于民事权利范畴。当软件著作权人的权利受到侵犯时,侵权人主要承担停止侵害、消除影响、公开赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。但是,当民事责任不足以抵偿权利人所遭受损失,或不能有效威慑和防止侵权行为再度发生时,则必须以刑法保护软件著作权人的权利。我国早在1994年7月5日第八届全国人大常务委员会第八次会议即通过了《关于惩治侵犯著作权的犯罪的决定》,规定对未经著作权人许可而复制发行计算机软件以及以营利为目的销售明知是侵权软件复制品的行为处以刑罚。1997年3月14日修订的《中华人民共和国刑法》又专节规定了“侵犯知识产权罪”,在中国首次以法典的形式规定了侵犯计算机软件著作权罪(第217条)和故意销售侵犯计算机软件著作权复制品罪(第218条)。此外,新刑法还规定了侵入计算机信息系统罪(第285条),破坏计算机信息功能罪,破坏计算机数据、程序罪及制作、传播计算机病毒罪(第286条)等与计算机软件著作权有关的犯罪类型,对计算机软件权利人的权利给予了较全面的刑法保护。
侵犯计算机软件著作权罪指未经软件著作权人许可,以营利为目的,复制、发行计算机软件,违法所得数额较大或有其他严重情节的行为。本罪侵犯的客体是他人的计算机软件著作权。一般来说,中国公民和单位对其所开发软件(不论是否发表和在何地发表)都享有著作权;外国人的软件首先在中国境内发表者亦依法享有著作权;外国人在中国境外发表的软件,依其所属国同中国签订的协议或共同参加的条约规定,也可享有著作权。本罪客观表现为未经著作权人许可,复制、发行其计算机软件,违法所得数额较大或者有其它严重情节。本罪的主体是一般主体,包括达到刑事责任年龄、具有刑事责任能力的自然人和法人、非法人的单位等。本罪主观表现为以营利为目的而进行的直接故意犯罪,即明知其行为会发生危害社会的结果,并且希望结果发生,因而构成犯罪。
故意销售侵犯计算机软件著作权复制品罪指以营利为目的,故意销售明知是他人侵犯计算机软件著作权的复制品,违法所得数额巨大的行为。其特征是:客观表现为销售他人侵犯计算机软件著作权的侵权复制品,且违法所得数额巨大,其客体是计算机软件著作权人的使用权 (即在不损害社会公共利益的前提下,以复制、发行等方式使用软件的权利),其主体既可以是自然人,也可以是单位;主观表现为故意构成,即以营利为目的,明知是他人侵犯软件著作权的侵权复制品而予以销售,如果不知道所销售软件是侵权复制品,则不构成本罪。认定本罪时应与侵犯计算机软件著作权罪相区别。如果行为人销售的是自己制作的侵权软件复制品,则对行为人以侵犯计算机软件著作权罪论处。如果行为人与制作侵权软件复制品人共谋,分工销售侵权软件,则为侵犯计算机软件著作权的共同犯罪,应以侵犯计算机软件著作权罪论处。
侵入计算机信息系统罪,破坏计算机信息系统功能罪,破坏计算机数据、程序罪,制作、传播计算机病毒罪等与计算机软件著作权有关的犯罪,其侵害客体为复合型客体,既侵害了软件权利人的著作权,又侵害了国家的社会管理公共秩序。这些罪客观表现为侵入计算机信息系统,破坏计算机信息系统数据、程序,制作、传播计算机病毒;主观表现为故意构成,过失不构成犯罪。其犯罪主体只能是自然人,且多为具有丰富计算机专业知识,有较多机会接触计算机信息系统(网络)的高科技人员,单位不为犯罪的主体。
在计算机软件著作权保护期内,从事软件登记的人员和曾在此职位工作过的人员,不是为了执行登记管理职务的目的而利用或向他人透露申请登记者提交的存档材料及有关情况,情节严重、构成犯罪的,应由司法机关依法追究刑事责任。利用计算机实施金融诈骗、盗窃、贪污、挪用公款、窃取国家秘密等犯罪,应分别以诈骗罪、盗窃罪、贪污罪、挪用公款罪、窃取国家秘密罪定罪处罚。在这些犯罪行为中,计算机只是犯罪的工具或手段,而不是犯罪的对象或客体,用计算机实施上述犯罪行为并不能改变犯罪的性质和构成。上述犯罪行为没有对计算机软件构成直接的权利侵犯,不影响软件所有人对软件权利的行使,因此,以上行为不能以计算机犯罪论处。
(三)计算机软件的行政法保护
行政法是调节国家行政机关履行职能时所发生的各种社会关系的法律规范的总称。国家版权局是国务院著作权行政管理部门,主管全国的著作权管理事务;地方人民政府亦已设立了著作权行政管理部门,主管本行政区域内的著作权管理事务。计算机软件的著作权受相应著作权行政管理部门的管理,当其权利遭受侵犯时,可依法受到行政法保护。
根据我国《著作权法》的规定,包括计算机软件在内的文学、艺术和科学作品,从创作完成之日起即自动取得著作权,无须履行注册登记、交存样书等手续。鉴于计算机软件具有文学、艺术作品所没有的特殊性,因而必须对软件采取特殊的行政保护措施,如鼓励软件权利人向软件登记管理机构办理软件著作权登记等。尽管未登记的软件仍依法享有著作权,但不能得到法律的实质性保护,因为软件著作权登记是提出软件权利纠纷行政处理或诉讼的前提,而软件登记管理机构发放的登记证明文件,是软件著作权有效或登记申请文件中所述事实真实的初步证据。已办理登记的软件发生权利转让时,受让方应向软件登记管理机构备案,否则不能对抗第三者的侵权活动。中国籍软件权利人将其在中国境内开发的软件的权利向外国人许可或转让时,应当报请国务院有关主管部门批准,并向软件登记管理机构备案。
在计算机软件的行政法保护中,由国家软件著作权行政管理部门法律制裁、行政处罚侵权人,对保护软件著作权具有重要意义。软件著作权行政处罚的实施主体是行政机关,而不像软件民事制裁和刑事处罚由人民法院实施。软件行政处罚针对的行为是行政相对人违反行政法规的行为,目的是以实施处罚使行政相对人受到一定的精神痛苦或物质损失,使其违法行为受到公开的否定性法律评价,防止违法者重新实施违法行为,并警示一般社会成员。我国1996年 10月1日起施行的《中华人民共和国行政处罚法》规定,行政处罚的种类有警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销执照、行政拘留等。对于未经软件著作权人同意而发表其软件作品、将他人开发的软件当作自己的作品发表、在他人开发的软件上署名或者涂改他人开发软件的署名等行为,国家计算机软件著作权行政管理部门可以根据情节轻重,对侵权人给予没收非法所得、罚款等行政处罚。目前,尚不能对侵权人处以行政拘留,因为限制人身自由的行政处罚只能由法律设定,我国法律尚未对软件侵权人设定行政拘留的处罚措施。

三、结论
我国对计算机软件的保护既立足于中国实际,又兼顾了世界发展趋势,初步形成了具有中国特色的计算机软件保护法律体系。
计算机软件的著作权法保护是法律保护的基本形式,归属于民法保护,民法的意思自治原则、诚信与公平原则、权利不得滥用原则等都适用于软件著作权保护法律关系。民事责任是侵犯软件权利的基本责任形式,其中又以赔偿损失最显重要(与软件权利更多地表现为财产权利有关)。在赔偿软件权利人损失时,我国采取过错责任原则,所赔偿损失包括物质损害和精神补偿,赔偿数额实行实际赔偿制度兼采惩罚性赔偿原则,目的是使侵权人承担的责任与造成的损害大体相当。
计算机软件的刑法保护是确保软件权利人权利、维护社会主义市场竞争秩序和消费者合法权益的必不可少的法律手段。刑事处罚针对极端的反社会行为,使侵权者承担的责任和受到的痛苦大大超出其违法行为所造成的社会损害,对于遏制犯罪、补偿受害人的损害,特别是给予受害人精神安慰具有重要意义。为此,必须坚决执行我国刑法规定的罪刑法定原则、罪刑相适应原则、法律面前人人平等原则,计算机软件刑法保护不允许法外施刑、罪刑不符,也不允许任何人有超越法律的特权。目前,针对计算机软件著作权的犯罪有二:侵犯计算机软件著作权罪和故意销售侵犯计算机软件著作权复制品罪。此外,如未经软件著作权人或其合法受让者同意而修改、翻译、注释其软件作品,未经合作者同意而将与他人合作开发的软件当作自己完成的作品发表等等侵权行为,因为刑法无明文规定,都不构成犯罪,侵权人可能承担民事责任或行政责任,但不能以类推方式使其承担刑事责任。
行政法是国家主动干预经济、政治、文化和社会生活等的法律表现形式,其作用在于保障行政权的有效行使,维护自然人、法人的合法权益和社会公共秩序,确保政府向社会提供秩序和政策等特殊“产品”。行政法对计算机软件的保护,一方面通过政府主管部门的抽象行政行为,以公力作后盾为软件权利人提供普遍性的安全保障,实现社会福利;另一方面通过行政注册登记、行政处罚等具体行政行为,给予特定的软件权利人以公力保护和救济。行政法实现计算机软件的权利保护,无论是抽象行政行为,还是具体行政行为,都属国家著作权行政管理部门依法行使行政权并产生行政法效果的行为,其目标是维护社会公共利益,具有明显的公益性质。国家保护计算机软件的行政行为体现了国家的意志,具有约束力和强制性,是国家著作权行政管理部门的单向性行为,不受软件管理行政相对人意志的影响。实施计算机软件注册登记的具体行政行为时,尽管没有软件权利人的申请,软件登记管理机构不会主动注册登记,但在软件权利人提出申请的情况下,是否注册登记、发给登记证书则由软件登记管理机构单方面依法决定,其单向性特征依然存在,从而体现了强烈的国家意志性,与著作权法保护计算机软件的协商性、契约性有显著区别。
行政法和刑法对计算机软件权利的保护属于公法保护范围,著作权法的保护属于私法保护范围。公、私法对计算机软件权利的保护可以兼容,当软件权利人的私权遭到侵犯时,侵权人应承担私法责任,即民事责任;当某一侵权行为不仅侵害了软件权利人的私权,而且侵害了社会公共利益时,则侵权人不仅要承担私法责任,而且要承担公法责任(行政责任或刑事责任)。在侵犯计算机软件权利的公法责任方面,行政处罚与刑罚的处罚力度和效果应协调化,在加强对严重侵犯计算机软件著作权行为的刑事打击的同时,遵循非犯罪化和非刑罚化的国际发展方向,进一步理顺行政处罚和刑罚的关系。司法实践中对侵犯计算机软件的行为给予公法处罚时,如果产生处罚竞合现象,则应按“出罚人刑”原则单处刑罚,而不能对同时触犯刑事法规和行政法规的同一软件侵权行为施以刑罚和行政处罚的双重处罚。此外,实体权利保护的公正性有赖于程序的科学性、时效性和合理性,我国颁布的《仲裁法》、《行政处罚法》、《行政诉讼法》、《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》等程序性法典,对公平保护软件权利,构建和维持社会秩序及正义,实现现代社会的法律价值具有重要意义。

本文首次发表于《重庆大学学报(社会科学版)》1998年第2期。
倪学伟 广州海事法院法官。电话:020-3406 3886 电子邮箱:nxw8859@163.com
曾佐伶 重庆大学教师。

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财政部、地质矿产部、国家计委关于印发矿产资源补偿费使用管理暂行办法的通知

财政部 地矿部 国家计委


财政部、地质矿产部、国家计委关于印发矿产资源补偿费使用管理暂行办法的通知

1996年12月13日,财政部、地矿部、国家计委

国务院各有关部门:
为规范矿产资源补偿费的使用管理,合理使用矿产资源补偿费,促进矿产资源勘查、保护与矿产资源补偿费征收管理工作,现将《矿产资源补偿费使用管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。

附件:矿产资源补偿费使用管理暂行办法
第一条 矿产资源补偿费是国家对矿产资源的财产权益,是国有资产的合法收益。为确保合理使用矿产资源补偿费,根据国务院《矿产资源补偿费征收管理规定》及有关法律、法规的规定,制定本暂行办法。
第二条 本办法适用于中央分成所得的矿产资源补偿费。
当年征收的矿产资源补偿费全额上交中央金库,年终按规定分成比例,中央分成所得部分于下一年度安排使用。
第三条 矿产资源补偿费纳入国家预算,实行专项管理。矿产资源补偿费主要用于矿产资源勘查支出(不低于年度矿产资源补偿费支出预算的70%),并适当用于矿产资源保护支出和矿产资源补偿费征收部门经费补助。
第四条 财政部根据预算管理规定,安排本年度矿产资源补偿费预算,以及矿产资源勘查支出、矿产资源保护支出和矿产资源补偿费征收部门经费补助预算。
第五条 矿产资源补偿费的使用对象为中央直属的地质勘查单位、国有独立矿山企业和矿产资源补偿费征收部门。
第六条 矿产资源勘查支出,主要用于国家经济建设急需矿种和战略储备需要的重大地质普查找矿工作。矿产资源保护支出,主要用于国有矿山企业为提高矿产资源开采及回收利用水平而进行的技术改造工作。矿产资源补偿费征收部门经费补助,主要用于补助征收部门管理及人员经费。
第七条 矿产资源勘查支出,不得用于基本建设、一般性详查、勘探项目以及其他非地质项目费用。
第八条 国家计委、地矿部根据财政部安排的矿产资源勘查支出预算共同组织编制矿产资源勘查项目计划。具体程序是:矿产资源勘查项目承担单位逐级向主管部门提出矿产资源勘查项目申请,由主管部门汇总审核后,主报国家计委,抄报地矿部;由国家计委与地矿部共同组织审定后,由国家计委纳入国家计划下达。财政部根据矿产资源勘查项目计划和支出预算办理拨款。各主管部门及项目承担单位根据计划组织实施。
第九条 国有矿山企业可向主管部门提出矿产资源保护项目经费使用申请,由主管部门报财政部核定,并实行专款专用。
第十条 矿产资源补偿费征收部门经费补助,由地矿部根据各省、自治区、直辖市地质矿产主管部门上报的征收部门补助经费申请,编制矿产资源补偿费征收部门经费补助预算(附矿管经费安排情况说明)报财政部;财政部审批、下达年度矿产资源补偿费征收部门经费补助支出预算,由地矿部负责组织实施。
第十一条 在“1996年国家预算支出科目”第二十六类“专项支出”中增设第284款“矿产资源补偿费支出”,下设“矿产资源勘查支出”和“其它支出”两个项级科目,反映矿产资源补偿费支出。
第十二条 财政部门根据经批准的矿产资源补偿费支出预算办理拨款。矿产资源补偿费支出年终结余,结转下年度继续使用。
第十三条 使用矿产资源补偿费的单位必须严格执行国家预算和国家计划,并按财政部规定编报财务报表和财务决算。财政部会同主管部门负责矿产资源补偿费支出的财务管理工作,并实施财政监督。
第十四条 地方所得的矿产资源补偿费的具体使用管理办法,由各省、自治区、直辖市人民政府制定。其预算科目也按本办法规定列支。
第十五条 本办法由财政部商地矿部、国家计委解释。
第十六条 本办法自发布之日起执行。


南昌市城市房屋租赁管理条例修正案

南昌市人大常委会


南昌市城市房屋租赁管理条例修正案


(2002年10月11日南昌市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2002年11月29日江西省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准 2002年12月12日南昌市人民代表大会常务委员会公告第11号公布)



一、第一条在“《中华人民共和国城市房地产管理法》”之后增加“《中华人民共和国合同法》”。

二、第二条修改为:“本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋租赁以及实施房屋租赁管理的活动。”

三、第九条增加一款作为第三款:“房屋租赁期限由当事人协商确定,但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。”

四、第十条增加两款,增加:“当事人可以委托房屋租赁中介服务机构办理登记备案,房屋租赁中介服务机构在办理登记备案时必须向房产管理部门提交当事人的委托书。”为第二款;增加:“租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”为第三款。

五、第十二条修改为:“房屋承租人在租赁期限内根据租赁合同中的转租约定或者征得出租人书面同意,可以将其承租的房屋转租给他人。

“房屋转租的租金,由转租当事人协商议定。

“房屋转租合同约定的租期的最后时限,不得超过租赁合同中约定的最后租期。

“房屋转租期间,承租人应当继续履行租赁合同,但出租人与转租当事人另有约定的除外。”

六、第十五条中的“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证”修改为:“《房屋租赁证》是租赁行为合法的凭证。”

七、第十八条第二款修改为:“承租人需要继续租用房屋的,应当在期满前1个月告知出租人;出租人不再继续出租房屋的,应当在期满前1个月告知承租人,但房屋租赁合同另有约定的,从其约定。”

八、第二十条第二款、第三款合并为一款,作为第二款,修改为:“公有房屋出租供从事生产、经营活动和私有房屋出租的,租金由当事人协商议定。”

九、第二十一条第二款修改为:“住宅用房承租人在租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续承租,如不再继续承租的,应当提前1个月告知出租人。”

十、第二十四条第(四)项删去并将第(五)项改为第(四)项;增加一款作为第二款:“承租人逾期不支付租金累计超过3个月的,出租人可以提前解除房屋租赁合同,收回房屋,但房屋租赁合同另有约定的,从其约定”。

十一、第二十六条第一款修改为:“违反本条例规定未办理租赁或者转租登记备案的,由房产管理部门责令限期补办登记备案;但按照本条例规定房屋不可以出租或者转租的,责令停止出租或者转租行为,并按照以下规定予以处罚:”

十二、删去第二十七条。

十三、第三十条改为第二十九条,并修改为:“当事人对处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。法律、法规另有规定的除外。”

十四、第三十一条改为第三十条,并修改为:“房屋租赁管理工作人员未在规定期限内办理审查登记手续的,视为同意登记备案;给当事人造成损失的,房产管理部门应当依法承担赔偿责任。”

十五、删去第三十六条。

本修正案自公布之日起施行。

《南昌市城市房屋租赁管理条例》根据本修正案作相应修改,重新公布。



附:南昌市城市房屋租赁管理条例(2002年修正本)

(1996年3月19日南昌市第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1996年4月18日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准 1996年4月30日南昌市人民代表大会常务委员会公告第18号公布施行 根据2002年10月11日南昌市人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2002年11月29日江西省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准的《南昌市城市房屋租赁管理条例修正案》修正)

第一条 为了加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋租赁以及实施房屋租赁管理的活动。

第三条 本条例所称房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第四条 房屋租赁,应当遵循自愿、公平、互利、信用的原则,实行登记备案制度。

第五条 市、县人民政府房产管理部门(以下简称房产管理部门)是同级人民政府房屋租赁管理工作的主管部门,对房屋租赁实行管理。区人民政府房产管理部门在市房产管理部门委托范围内对房屋租赁实行管理。

市、县、区人民政府土地、价格、工商、公安和税务等行政部门应当按照各自的职责,配合房产管理部门做好房屋租赁监督管理工作。

第六条 公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租。

第七条 本条例第六条规定可以出租的房屋,有下列情况之一的,不得出租:

(一)未取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;

(三)共有房屋未征得共有人书面同意的;

(四)房屋所有权以及该房屋所占土地的土地使用权权属有争议的;

(五)不符合房屋安全标准的;

(六)已抵押房屋未经抵押权人同意的;

(七)有关法律、法规禁止出租的。

第八条 有下列情况之一的,视同房屋租赁:

(一)房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的;

(二)私有房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的;

(三)公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动,并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的;

(四)出租柜台的。

第九条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款:

(一)当事人姓名及住所或者单位名称及地址;

(二)房屋地点、装修及设施状况和租赁面积;

(三)租赁期限;

(四)租赁用途;

(五)租赁价格及支付方式;

(六)修缮责任;

(七)转租约定;

(八)变更或者解除合同条件;

(九)违约责任;

(十)当事人约定的其他条款。

房屋租赁期限由当事人协商确定,但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。

第十条 房屋租赁,当事人应当在租赁合同签订后提交下列证明文件向房产管理部门或者其委托的部门办理登记备案:

(一)租赁合同;

(二)房屋所有权证;

(三)当事人的身份资格等合法证件;

(四)法律、法规规定的其他证件。

当事人可以委托房屋租赁中介服务机构办理登记备案,房屋租赁中介服务机构在办理登记备案时必须向房产管理部门提交当事人的委托书。

租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。

第十一条 下列房屋出租,出租人办理登记备案,除提交本条例第十条规定的证明文件外,还必须提交相应证明文件:

(一)共有房屋出租,应当提交其他共有人授权出租的书面证明;

(二)委托代管的房屋出租,应当提交委托人授权出租的书面证明;

(三)被设定抵押权的房屋出租,应当提交抵押权人同意出租的书面证明;

(四)房屋出租给暂住人口居住,应当提交出租人与公安派出所签订的治安责任书。

第十二条 房屋承租人在租赁期限内根据租赁合同中的转租约定或者征得出租人书面同意,可以将其承租的房屋转租给他人。

房屋转租的租金,由转租当事人协商议定。

房屋转租合同约定的租期的最后时限,不得超过租赁合同中约定的最后租期。

房屋转租期间,承租人应当继续履行租赁合同,但出租人与转租当事人另有约定的除外。

第十三条 房屋转租,当事人办理登记备案,应当提交下列证明文件:

(一)转租合同;

(二)转租当事人的身份资格等合法证件;

(三)原租赁合同。

转租合同应当具备本条例第九条第二款规定的条款。

房屋租赁合同中没有转租约定的,转租人在办理转租登记备案时,除提交前款规定的证明文件外,还必须提交原出租人同意转租的书面证明。

第十四条 房产管理部门或者其委托的部门办理房屋租赁或者转租登记备案,应当自受理之日起7日内对房屋是否符合租赁或者转租条件进行审查并作出书面答复。对符合租赁或者转租条件的,发给《房屋租赁证》。

第十五条 《房屋租赁证》是租赁行为合法的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为其经营场所合法的凭证;租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》作为公安机关办理户口登记的凭证之一。

第十六条 有下列情形之一的,房屋租赁或者转租当事人可以变更或者解除租赁合同:

(一)符合合同约定可以变更或者解除合同条款的;

(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的;

(三)当事人协商一致的。

一方当事人违反前款规定变更或者解除合同,使另一方当事人遭受损失的,应当由责任方负责赔偿。

第十七条 房屋租赁或者转租合同的变更,当事人应当提交下列证明文件向房产管理部门或者其委托的部门办理登记备案:

(一)原租赁或者转租合同;

(二)原房屋租赁证;

(三)经双方同意的变更合同的书面报告。

房产管理部门或者其委托的部门应当自受理之日起7日内作出书面答复。对符合变更条件的,办理变更登记手续。

第十八条 房屋租赁或者转租期满,合同随即终止。

承租人需要继续租用房屋的,应当在期满前1个月告知出租人;出租人不再继续出租房屋的,应当在期满前1个月告知承租人,但房屋租赁合同另有约定的,从其约定。

出租人继续将房屋出租的,在同等条件下,原承租人有优先承租权,并按照本条例规定重新签订书面租赁合同,办理登记备案手续。

第十九条 当事人办理租赁合同或者转租合同终止、解除登记备案时,应当提交租赁合同或者转租合同和《房屋租赁证》,并由房产管理部门或者其委托的部门予以注销登记,收回《房屋租赁证》。

第二十条 公有房屋出租供居住的,租金按照市、县人民政府规定的标准执行。

公有房屋出租供从事生产、经营活动和私有房屋出租的,租金由当事人协商议定。

第二十一条 公民出租房屋,在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。法人或者其他组织出租房屋,在租赁期限内因破产、合并、分立或者终止等发生产权转移的,变更后的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

住宅用房承租人在租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续承租,如不再继续承租的,应当提前1个月告知出租人。

第二十二条 房屋租赁期限内,以出租的房屋依法设定抵押权的,其房屋所有权人应当将抵押情况书面通知承租人,原租赁合同继续有效。

第二十三条 房屋租赁期限内,出租人的房屋依法转让后,房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

转让已出租的房屋,房屋所有权出让人应当提前3个月通知承租人;在同等条件下,承租人有优先购买权。

第二十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权提前解除合同,收回房屋;造成损失的,由承租人承担赔偿责任:

(一)擅自转租、转让、转借或者调换房屋的;

(二)擅自改变房屋结构、用途的;

(三)人为损坏房屋及其设施不维修的;

(四)利用承租的房屋传播黄色或者反动音像、制造假冒伪劣产品或者进行赌博、销赃、卖淫嫖娼等违法活动的。

承租人逾期不支付租金累计超过3个月的,出租人可以提前解除房屋租赁合同,收回房屋,但房屋租赁合同另有约定的,从其约定。

第二十五条 出租人有下列行为之一给承租人造成损失的,出租人应当承担赔偿责任:

(一)未商得承租人同意提前收回房屋的;

(二)不按照租赁合同约定期限提供房屋的;

(三)房屋自然损坏不及时修复的,但租赁合同约定由承租人修缮的除外;

(四)擅自提高房屋租金的。

第二十六条 违反本条例规定未办理租赁或者转租登记备案的,由房产管理部门责令限期补办登记备案;但按照本条例规定该房屋不可以出租或者转租的,责令停止出租或者转租行为,并按照以下规定予以处罚:

(一)出租、转租房屋用于居住的,没收出租人或者转租人违法所得;

(二)出租、转租房屋从事生产、经营活动的,没收出租人或者转租人违法所得,处以违法所得5%的罚款。

依照前款规定,出租人或者转租人逾期不补办登记备案的,责令停止租赁行为;逾期未缴纳罚款的,每日按罚款数额的3%加处罚款。

第二十七条 罚款和没收违法所得,必须出具省财政部门统一制发的罚款收据,并全部上缴同级财政。

第二十八条 违反本条例规定属于人民政府土地、物价、工商、公安和税务等行政部门管理职责的,由上述部门按照各自的职责依法处罚。

违反本条例规定构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十九条 当事人对处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。法律、法规另有规定的除外。

第三十条 房屋租赁管理工作人员未在规定期限内办理审查登记手续的,视为同意登记备案;给当事人造成损失的,房产管理部门应当依法承担赔偿责任。

第三十一条 房屋租赁管理工作人员利用职权贪污受贿、徇私舞弊构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,由所在部门给予行政处分。

第三十二条 房产管理部门办理房屋租赁或者转租登记备案的收费项目及标准,必须按照省和市财政、物价部门的规定执行。

第三十三条 房屋租赁经营中国有土地收益的收缴办法,按照有关法律、法规的规定执行。

第三十四条 在本市城市规划区外的国有土地范围内进行房屋租赁,实施房屋租赁管理,参照本条例施行。

第三十五条 本条例自公布之日起施行。