浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 23:51:22   浏览:8231   来源:法律资料网
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
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关于坚决防止和查处干部选拔 任用工作中的不正之风和违纪违法行为的通知

中共中央纪律检查委员会 中共中央组织部


关于坚决防止和查处干部选拔 任用工作中的不正之风和违纪违法行为的通知

(中共中央纪律检查委员会、中共中央组织部 2001年5月29日)

严格按照党的干部路线方针政策选拔任用干部,是按照“三个代表”的要求,加强党的建设,全面、正确、积极地贯彻党的基本路线,保证有中国特色社会主义事业不断巩固和发展的根本大计。当前,干部选拔任用工作的情况总体上是好的。各级党委(党组)及其组织人事部门认真贯彻执行《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》(以下简称《条例》),加强领导班子和干部队伍建设,不断深化干部人事制度改革,坚决同用人上的不正之风作斗争,从组织上保证了改革开放和社会主义现代化建设的顺利进行。但在一些地方和部门也存在不少问题,有的还相当严重,突出表现在违反《条例》规定的原则、标准和程序选拔任用干部,“跑官要官”之风屡禁不止,“买官卖官” 案件和拉票、搞贿选的现象时有发生。这些不良风气和腐败现象,严重干扰党的干部路线方针政策的贯彻执行,败坏党的风气,损害党的形象,人民群众深恶痛绝,坚决防止和查处,是党心所向,民心所向。从今年起,地方各级领导班子将陆续换届。坚决防止和查处干部选拔任用工作中的不正之风和违纪违法行为,对于进一步端正党风,维护干部工作的严肃性,保证换届工作顺利进行,保持干部队伍的纯洁,增强党的凝聚力和战斗力,具有重要意义。为此,特作如下通知:

一、严明组织人事工作纪律,按照规定的原则、标准和程序选拔任用干部。各级党委(党组)及其组织人事部门要认真贯彻执行《条例》。党委(党组)领导班子每年至少要集中学习一次《条例》及《关于对违反〈党政领导干部选拔任用工作暂行条例〉行为的处理规定》,进一步掌握选拔任用干部的原则、标准、程序,明确工作纪律。要把执行《条例》的情况作为领导班子民主生活会的重要内容,认真对照检查。

选拔任用党政领导干部,必须全面正确地贯彻干部队伍“四化”方针和德才兼备原则,经过民主推荐、组织考察、集体讨论决定。考察干部要客观公正,全面了解干部的真实情况,严禁隐瞒或歪曲事实真相;提交党委(党组)会议讨论任用的干部人选,必须经过组织考察,严禁临时动议决定干部任免;干部的任免,要由党委(党组)集体讨论决定,严禁个人或少数人说了算;干部的进退留转,必须坚持个人服从组织,严禁通过拉关系、走门子,拉票、行贿等手段谋取职务或职级待遇;领导干部个人推荐干部人选,要出以公心,认真负责地写出署名的推荐材料,严禁封官许愿,为他人提拔调动说情、打招呼,或在调离后干预原地区、原单位的干部选拔任用工作;领导干部和组织人事干部要正确运用权力,廉洁自律,严禁在干部选拔任用工作中谋取私利,收受或索取贿赂;配备干部必须严格遵守领导干部职数和干部职务名称表,严禁突破职数、滥设职位提拔干部;在机构即将变动或主要领导干部的工作即将调动时,党委(党组)应暂缓研究干部任免事项,严禁突击提拔干部;严格保守组织人事机密,严禁泄露酝酿讨论干部任免的情况。

二、加强对干部选拔任用工作的监督检查,及时发现和纠正存在的问题。各级党委(党组)及其组织人事部门要加强对下级党委(党组)及其组织人事部门贯彻执行《条例》情况的监督检查。中央组织部每两年对各省(区、市)、中央和国家机关部委的干部选拔任用工作进行一次检查,平时进行抽查。加强组织部门与执纪执法机关和有关部门的联系,经常沟通情况,交流信息。党委组织部和党政机关干部人事部门在考察干部时,要认真听取干部所在单位纪委(纪检组)的意见。凡属地方和部门主管的主要领导干部的提拔任用,组织人事部门在提请党委(党组)讨论决定前,应征求同级纪委(纪检组)的意见。地方领导班子换届期间,纪检机关和组织部门联合派出的检查组,要把地方党委及其组织部门执行党的干部路线方针政策情况作为一项重要内容进行检查,发现问题及时反映和督促处理。要加强群众监督,发挥舆论监督的作用。考察干部要进一步发扬民主,适当扩大谈话范围,注重群众公论,注意研究分析少数人的意见;进一步做好举报的受理工作,对反映问题严重、内容具体的举报,要认真调查核实,确有问题的要严肃处理。提倡署名举报。凡署名举报的,应采取适当方式向举报人反馈查核情况。

三、加大查处力度,严厉惩处干部选拔任用工作中的违纪违法行为。要认真贯彻《中国共产党纪律处分条例(试行)》、《关于对违反〈党政领导干部选拔任用工作暂行条例〉行为的处理规定》和《中共中央组织部关于加强组织部门干部监督工作若干意见(试行)》。对违反《条例》规定的原则、标准、程序和纪律选拔任用干部的,不管涉及到谁,都要严肃处理,坚决防止和纠正用人上的不正之风,严肃查处违纪违法行为。对“跑官要官”的,不仅不能提拔重用,在重要岗位上的要予以调整,已得到提拔的要坚决撤下来;对拉票、搞非组织活动的,一律不得提拔使用,并给予相应的纪律处分;对为“跑官要官”的人说情、打招呼的,要严肃批评,造成用人失误的,根据情节轻重给予组织处理或纪律处分;对“买官卖官”、搞贿选的,要依纪从严处分,涉嫌犯罪的,要移交司法机关依法追究刑事责任。每年年底前,各省(区、市)党委组织部,中央国家机关、人民团体和中央管理的国有重要骨干企业干部人事部门,要将处理此类问题和案件的情况,向中央组织部写出专题报告。

四、教育干部和党员加强党性修养,提高遵守组织人事工作纪律的自觉性。要进一步加强领导班子和干部队伍的思想政治建设,教育干部讲学习、讲政治、讲正气,增强党性和宗旨观念,树立正确的权力观、地位观、利益观,正确对待个人的进退留转,自觉服从组织安排,严格遵守组织人事工作纪律。领导班子调整和换届期间,要积极主动地宣传党和国家的有关政策和法律法规,加强思想政治工作。教育干部和党员讲党性,讲大局,讲原则,支持和贯彻党委的意图,依照国家有关法律和党内法规履行好自己的职责,发现拉票、搞贿选等现象,必须坚决抵制,并及时向组织报告。对参与拉票、搞贿选的,要严肃处理。要注意保护和支持严格按照党的原则办事、敢于同用人上的不正之风和违纪违法行为作斗争的同志。对打击报复的,一经发现,严惩不贷。要加强警示教育,对查处的“跑官要官”、“买官卖官”及拉票、搞贿选等典型案件,要在适当范围内通报,有的可在新闻媒体曝光。大力弘扬正气,打击歪风邪气,为做好干部选拔任用工作营造良好的社会氛围。

五、深化干部人事制度改革,从源头上防止和克服用人上的不正之风和违纪违法行为。防止和查处干部选拔任用工作中的不正之风和违纪违法行为,是一项长期而艰巨的任务。在严肃查处违纪违法行为的同时,要认真贯彻《深化干部人事制度改革纲要》和中央纪委第五次全会精神,进一步扩大民主,引入竞争机制,促使优秀人才脱颖而出;健全相关制度措施,形成正常的干部更新交替机制;逐步实现干部选拔任用、考核、交流、监督等工作的规范化。当前,要大力推行公开选拔党政领导干部制度和干部任前公示制;积极试行干部考察预告制、党委(党组)集体讨论干部投票表决制、干部任职试用期制。按照中央的要求,地(市)、县(市)党委、政府领导班子正职的拟任人选,逐步做到分别由省(区、市)、市的党委常委会提名,党的委员会全体会议审议,进行无记名投票表决;在全委会闭会期间,可由党委常委会议作出决定,但在常委会作出决定之前,必须征求全委会成员的意见。要以地方领导班子换届为契机,积极推行这项制度。要进一步建立和完善干部推荐责任制、干部考察责任制、干部选拔任用决策责任制和用人失察失误责任追究制,形成干部选拔任用工作责任制度体系。通过体制创新,逐步铲除“跑官要官”、 “买官卖官”等不正之风和违纪违法行为产生的土壤和条件。

六、认真落实责任,切实加强领导。各级党委(党组)要从事关党和国家前途命运的高度,充分认识防止和查处干部选拔任用工作中不正之风和违纪违法行为的极端重要性和紧迫性,把这项工作列入重要议事日程,认真研究,作出部署,采取有效措施,一级抓一级,层层抓落实。对本地区本部门近年来的干部工作,要认真回顾总结,扎扎实实解决好存在的突出问题。领导班子的每个成员特别是主要负责同志要带头贯彻执行《条例》,自觉坚持民主集中制原则,坚决反对和抵制“跑官要官”、“买官卖官” 等现象;要增强政治敏锐性和政治鉴别力,善于见微知著,发现苗头性、倾向性问题,及时果断处理。

各级组织人事部门要认真贯彻执行《条例》,严格遵守组织人事工作纪律和办事制度,坚持党的原则,发现问题及时制止,重大问题要及时向党委(党组)和上级党委组织部门报告。纪检机关和组织部门要把严肃查处“跑官要官”、“买官卖官”以及拉票、搞贿选等违纪违法行为,作为干部监督工作的一项重要任务来抓,做到有声势,有措施,有成效。

要认真落实党风廉政建设责任制。凡本地区本部门“ 跑官要官”、“买官卖官”以及拉票、搞贿选等问题严重、群众反映强烈的,要追究党委(党组)及其组织人事部门负责人和其他有关人员的责任;对此类案件查处不力的,要追究纪检机关负责人和其他有关人员的责任。

关于进一步做好非煤矿山汛期安全生产工作的函

国家安全生产监督管理总局


国家安全生产监督管理局司函
安监管司管一函字[2003]6号
关于进一步做好非煤矿山汛期安全生产工作的函

各有关省、自治区安全生产监督管理部门,中央管理的有关企业集团:
目前,全国各地已陆续进入汛期,大量的降雨极易诱发各种事故。5月11日,贵州黔东南地区一施工工地,突发了大面积山体滑坡,造成35名工人全部被埋,已经有29人在事故中遇难。 另据有关部门预测,今年汛期,长江、黄河流域降雨量偏多,可能发生洪涝灾害。为确保非煤矿山汛期生产、经营工作的正常进行和矿区社会的秩序稳定,保障人民生命和国家财产安全,国家局以安监管办字[2003]51号文件下发了《关于做好汛期安全生产工作的通知》,为进一步做好非煤矿山的汛期安全生产工作,现就有关要求通知如下:
一、加强对汛期安全生产工作的认识。坚持"安全第一、预防为主"的方针,从维护人民群众的根本利益、保稳定、促发展的高度,进一步提高对汛期非煤矿山安全生产工作重要性、紧迫性和艰巨性的认识。针对汛期非煤矿山安全生产工作特点,认真查找存在的薄弱环节和问题,制定切实可行的有效措施,扎扎实实抓好汛期的安全生产工作。
二、切实加强对汛期非煤矿山安全生产工作的领导。要建立有专家参加的汛期灾情预测机构,提高防汛、抗灾决策指挥能力。要建立健全相应的管理机构和岗位责任制,配备适当的人员、筹集必要的经费和防汛物资,务必做到责任到位、措施到位、任务到人,各负其责。对于忽视预防、疏于管理、制度不健全、责任不落实、人员不到位,而造成事故的直接责任人和有关单位主要领导,要依照《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》等有关法律、法规的规定从严处理。
三、认真做好防汛检查工作。各地要结合本地区、本部门的具体情况,组织开展一次全面、细致、深入的防汛安全检查,对矿井、尾矿库、炸药库、露天矿边坡、矿区道路、通讯、电力等建筑物、构筑物和地质结构复杂、可能或经常发生滑坡、崩塌等突发性地质灾害的重点地区,组织专项安全检查,对查出的事故隐患,要制订切实可行的整改措施,加紧整改,确保万无一失,对短期内难以彻底整改的,要采取切实有效的防范措施加强监控,避免发生伤亡事故。
四、制定、落实非煤矿山防汛预案。各地区和矿山企业必须根据本单位具体情况,制定切实有效的防汛预案,并组织开展预案演练,以验证防汛预案的可行性。做到“防汛组织、防汛队伍、防汛物资、防汛措施”四落实。
五、建立稳定、有效的工作联系制度。各地、各矿山企业要与水文、气象、电力、交通等部门保持畅通的联系,及时了解、掌握汛情,统筹安排好防汛工作。严格执行汛期的值班制度和事故专报制度,要有一名领导同志在岗带班,做到对各种异常情况能及时进行处理。
六、加强宣传教育工作。充分利用电视、报刊、广播等媒体,采取多种形式宣传和普及有关安全生产的基本知识,切实提高广大干部群众的抗灾、减灾和自救能力。






二〇〇三年五月十五日